수강강좌(교수님) : 사관학교⎮틈새투자반 (1기)(렘군, 제네시스박, 노빈, 국대, 달유)

 

안녕하세요~ 단군할매입니다.  

 금일 포스팅 내용은 제가 6월부터 2개월 간 수강하였던 푸릉의 틈새투자반 수강후기입니다.  

 본 경험담이 제 또래의 사회초년생분들 혹은 부동산 투자를 망설이시는 분들께 조금이나마 도움을 드릴 수 있길 바라며, 글 시작하겠습니다.

 

  0. 개요 

 간략히 제 소개를 해드리자면 나이는 26세,평범한 월급쟁이이며, 현재 극강의 레버리지를 일으킨 상태입니다. 

 이번 틈새투자반을 통해 처음으로 푸릉에 입문하게 되었답니다.  

 

 아래는 제가 수강한 부동산 사관학교 틈새투자반에 대한 간략한 소개입니다.

 

 Q : 틈새투자반이란? 

 A: 그동안 투자를 많이 해오셔서 자본금은 충분하나, 규제로 인해 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있는 분들이 수강하는 과정입니다. 

물론 무피/플피~3/4000만원대의 소액 유망 투자처도 많습니다. 다만, 확실히 자금 규모가 크면 클수록 예상 차익을 훨씬 웃도는 수익도 기대할 수 있답니다. 

* 무주택 또는 1주택 분들께는 해당 과정보다는 유망투자반을 더 추천드립니다!(본 과정에서 (준)신축 아파트는 다루지 않습니다.)

 

 Q : 해당 강좌에서 다루는 내용은? 

 A : 다주택자분들의 주된 걱정은 취득세, 보유세(종부세), 양도세 등 각종 세금규제로 인해 투자금 대비 실제 수익률이 과거 대비 크게 못미친다는 것입니다. 

부동산 사관학교에서는 이러한 규제속에서도 아파트만큼의 수익을 실현하기 위한 4가지 솔루션을 제공합니다. 

오피스텔/입주권/공시가1억이하/소액 재개발·재건축이 바로 그것이죠. 

또한, 전국을 전수조사하여 각 솔루션별 가장 유망한 투자처만 선별해 놓은 '보물지도'가 함께 제공되기 때문에 공부와 투자를 동시에 병행할 수 있습니다.  

 

다음으로, 틈새투자반을 신청하게 된 계기를 말씀드리고자 하는데요. 

 이에 앞서, 제가 부동산 투자를 시작하게 된 경위부터 알려드리고자 합니다.  

 1. 부동산 투자를 결심하다 약 8개월 전, 인생에 대한 아무런 고민 없이 직장-집 루틴을 반복하던 저는, 

우연히 동갑내기 친구로부터 청약 당첨 소식을 듣게 됩니다. 

별 생각 없이 네이버 부동산에 검색해보았는데, 시세차익만 7억이더군요. 

그야말로 로또청약인 것이죠. 바로 정신이 번쩍 들었습니다..

나와 동일 선상에 있었던 친구는 자본주의에 눈을 뜨고 부의 상승곡선에 올라타는데, 나는 도대체 무얼 했단 말인가?... 

월급 몇 푼에 만족하며 허송세월만 보내는, 그야말로 배부른 돼지가 아니었던가?

이를 계기로, 부동산에 급관심을 가지기 시작하였습니다. 

관심을 가질 수록 '이대로 가만히 있다가는 진짜 큰일나겠다'라는 위기의식이 팽배해졌습니다.

날마다 뉴스 헤드라인을 장식하는 부동산 폭등 뉴스를 보며 자본주의가 얼마나 잔인하고 무서운지, 

이런 자본주의에서 살아남기 위해 다들 얼마나 치열하게 노력하는지 실감했습니다. 깨달았습니다. 

직장생활에 안주하는 것 만으로는 아무것도 나아지지 않는다는 것을요.

저는 그동안 세상물정 모르던 일개 월급쟁이 소시민일 뿐이었습니다. 그리고 결심합니다.

 " 지금부터 부를 일궈서 훗날 내 아이들은 돈 걱정 없이 살게 해주자." 이것이 작년 11월 경이었습니다. 

이후, 나름의 공부 후 어설프게나마 투자를 진행하여, 틈새투자반에 입과하기 전까지 2곳을 매수해놓았습니다.  

 

 2. 푸릉을 만나다

 '푸릉'의 존재는 사실 얼마전에 알았답니다. 평소 운전/샤워/설거지 할 때 등 자투리시간을 활용하여 렘군님의 유튜브 방송을 라디오처럼 들어왔는데, 

어느날 우연히 렘군님 블로그를 들어갔다가 발견한 것이죠. 정말 다양한 커리큘럼들이 있었습니다. 

 저같은 부동산 입문자를 위한 기초 강의 '물고기잡는법' 부터 스스로 투자처를 발굴해나가는 과정인 '실전스터디', 

클릭 몇 번 만으로 전국 아파트의 1년 뒤 예상 가격을 알 수 있는 빅데이터 기반 미래시세지도 '알리알리', 

그리고 압도적인 정보력과 통찰력을 바탕으로 전국 최고 유망 투자처를 전격 해부한 푸릉의 꽃 '부동산 사관학교'까지..  

저는 특히, 사관학교라는 단어에 꽂혔습니다. 

사관학교라는 단어 자체가 인재양성 기관을 의미하는 만큼 커리큘럼만 잘 따라간다면 지금보다 몇 단계는 더 성장할 수 있을 것이라 기대되었습니다.  

 가격대는 미래시세지도를 제외하고는 가장 높았는데요, 오히려 저는 높은 가격대를 보고 무조건 수강해야겠다고 마음먹었습니다. 

대학시절 가장 존경하던 교수님께서 하신 말씀이 떠오르더군요. 

 "어떤 분야던 성공하고 싶거든, 수단과 방법을 가리지 말고 최고 대가(大家)를 찾아가라." 

 "단 돈 몇 백만원에 대한민국 최고 부동산 대가의 시그니쳐 메뉴를 맛볼 수 있다니.. 이렇게 저렴할 수가 있나? 무조건 수강해야겠다."  

 때마침 개설 예정 중인 강좌 중에서 유일하게 선착순 신청이 가능한 강좌가 틈새투자반이더군요.

(기존에는 사관학교 수강생 모집이 철저히 사전선발 방식으로 이루어졌답니다.이 때문에 기존 수강생분들은 사관학교에 선발된 것 자체 만으로도 굉장한 영광으로 느꼈다고 해요.)  

 

또한, 각종 규제로 발이 묶인 다주택자분들을 위한 강의였기 때문에, 2주택자였던 저에게도 여러모로 제격이라 생각되었습니다.  

그런데 문제는 정작 수중에 투자금이 한 푼도 없다는 것이었습니다.. 신용대출 역시 기존 주택 취득 시 전부 끌어다 쓴 상태였구요. 

어떻게든 방법을 찾고자 여러 은행에 발품을 판 끝에, 기존 신용대출 최대한도 대비 2500만원 가량을 더 대출 받는데 성공하였습니다. 

 의지만 있으면 어떻게든 방법은 생긴다는 것을 새삼 느꼈네요. 여기에 기존에 묵혀두고 있던 주식 처분하여 3000만원을 셋팅하였습니다.  

 이 정도의 소액으로도 과연 가능할까 싶었지만, 내 돈 한 푼도 통장에서 썩힐 수 없다는 마음가짐으로 신청을 결심합니다.  

부동산에 주력하기로 마음먹은 이상,갖가지 핑계로 최고의 강의를 눈 앞에서 놓치는 것은 투자자로서의 자세가 아니라고 생각했습니다.  

설령 투자까지 이어지지 못한다 하더라도, 수강료 이상의 인사이트를 배워갈 수 있다면 그것만으로도 충분히 가치있는 것이니까요.  

 강좌 개설 2주 전, 미리 알람을 맞춰놓았다가, 수강신청이 열리자마자 1분안에 입금까지 완료하였습니다.

(오전 10시 오픈인 줄 모르고, 전날 11시59분 부터 수강신청 광클 했었네요..ㅎㅎ).  

 

 

 3. 느낀점 

 틈새투자반 수업을 한 마디로 정의하자면 다음과 같습니다. 

"가히 압권이다" 먼저, 전국의 유망투자처를 총 망라한 자료의 방대함과 이를 철저히 분석한 강사분들의 통찰력에 놀랐습니다. 

공부를 위한 공부가 아닌, 실제 투자로까지 즉각적으로 이어지는 공부를 할 수 있습니다. 

투자수익과 실력을 함께 올릴 수 있다는 점에서 이론 위주이거나, 투자처만 집어주는 다른 강의들과는 확연히 차별화된 부분이랍니다. 

그야말로 거인의 어깨위에 올라타는 것이죠. 또한, 매수 과정에서 최선의 선택을 할 수 있도록 강사분들이 1대1로 코칭까지 해주시기 때문에, 

투자에 두려움이 많은 초보자분들까지 자신의 선택에 확신을 갖고 투자할 수 있습니다. 

저의 경우에도 국토대장님께 많은 도움을 받았는데요..

부동산 시장의 전반적인 흐름에 대한 궁금점부터, 

같은 단지 내 매물 간 적정가 비교분석하는 법,투자하고자 하는 물건의 미래가치, 

현 자금상황에서의 최선의 투자전략과 앞으로의 방향성 등 

개인적인 고민에서 최종적인 물건 매수까지 전 과정에 걸쳐 어미새처럼 곁에서 조언해주셨습니다.  

 다주택자분들의 경우, 상대적으로 무주택/1주택자 분들에 비해 굉장히 복잡한 세금 문제를 가지고 있는경우가 많은데, 

절세의 신이라 불리는 제네시스박님으로부터 1대1로 상담 받음으로써, 완벽한 절세전략을 구축할 수 있습니다. 

심지어는 예정에 없었던 세금 특강까지 따로 만들어주셨답니다. 수강생분들을 위한 진심어린 조언도 아낌없이 해주셨는데요, 

아래의 말씀이 가장 가슴에 와닿았습니다.  

 

 수업에서 배운 내용을 바탕으로 직접 임장을 가보니 이전의 주먹구구식 임장과는 달리, 많은 것들이 눈에 들어왔습니다. 

강사님들이 해당 투자처를 선정한 근거들을 직접 눈으로 확인해봄으로써, 고수 분들이 어떤식으로 임장을 하는지 알 수 있었습니다. 

오피스텔 투자 시 어떤 물건을 사야하는지, 적정시세는 얼마인지, 과세체계는 어떻게 되는지 등을 판단할 수 있게 되었습니다. 

 공시가 1억이하 물건 역시 어느 지역이 왜 오를 수 밖에 없는지 판단 근거를 정립할 수 있었습니다.  

 많은 분들이 어려워하는 재개발/재건축의 경우에도, 각 단계별 적정시세를 구할 수 있게 되었으며 어떤 물건이 좋은 물건인지도 알게 되었습니다. 

 물론 아직 공부해야할 것들이 훨씬 많습니다. 전 이제 막 투자를 시작한 초보자이기 때문에, 

강의 내용을 온전히 소화하기 위해서는 앞으로도 수많은 공부와 임장을 해야할 것입니다.  

 

 4. 투자성과 

 가족명의를 포함하여, 총 3군데 투자할 수 있었습니다.

먼저, 투자금이 많이 없었기 때문에 공시가1억이하 매물을 매수하였는데요. 

1개월이 지난 지금 벌써 상승세를 보이고 있습니다.  

또한, 1주차 강의 시 배웠던 오피스텔 투자전략을 직접 적용해본 후 괜찮다고 판단한 곳에 청약을 넣었는데요. 운이 좋게도 당첨되었습니다 

* 물론, 청약 넣기 전 최종적으로 국대님께서 검토해주셨습니다. 부모님 명의로 실거주 목적 신축 분양권 매수도 진행하였는데요,

이번 강좌에서 유망 입주권 투자처로 다뤄졌던 매물이지만, 투자금이 넉넉하지 않아 분양권으로 초피 매수하였습니다.  

 입주권 대비 동/호수는 아쉬울 수 밖에 없지만,그럼에도 불구하고, 현 시점에서 가장 유망한 투자처 중 하나인 점, 

부모님이 실제로 거주 중이신 지역이라 실거주가 가능한 점, 

일반분양 직후 매수했기 때문에 투자금이 적게 들어간 점 고려시 굉장히 만족스러운 투자였습니다. 

 지금 이렇게 뿌려놓은 씨앗들이 향후 제가 경제적 자유를 향해 나아가는데 크나큰 밑거름이 될 것이라 믿습니다.  

 

 5. 수강 시 유용한 Tip 

 흔히, 부동산 투자를 종합예술에 빗대고는 합니다. 단순히, 유망한 지역만 찾는다고 투자가 끝나는 것이 아니기 때문이죠. 

 물건 선별에서부터, 부동산 소장님/매도자/세입자와의 알듯말듯한 관계 속 협상 진행, 매수 후 전세 놓기까지수많은 수싸움을 거쳐야 비로소 투자가 완성됩니다. 

 저의 경우에도 투자를 진행하면서, 거래과정 전반에 대해 많은 것들을 몸소 느낄 수 있었습니다.  

이에 제가 수강하면서 느꼈던 좋은 물건 잡는 팁들에 대해 공유해드리고자 합니다.  

 

 [좋은 물건 잡는 법] 

 1. 첫 번째 강의에서 처음으로 다루는 물건 바로 잡기. 

 단, 그만큼 매물 찾기 힘든 경우가 다수. 좋은 매물일수록 구하기 힘듬.

이러한 난관을 극복해야만 큰 수익을 얻을 수 있음. 시세상승도 가장 즉각적이고, 예상 시세차익 웃도는 경우가 대다수

(예상 시세차익 자체가 보수적으로 평가된 것이 때문)

 

 2. 투자금이 많을수록 무조건 절대적으로 유리함. 

 가장 이상적인 컨디션/잔금기간/가격에 물건이 나올 가능성은 굉장히 희박함. 

다양한 변수에 대처하고 선택지를 넓히기 위해, 충분한 자금을 확보하는 것이 절대적으로 유리 

 * 다만, 그럼에도 소액으로 투자는 분명 가능함(난이도가 높을 뿐) 

 

 3. 순간적인 판단력이 매우 중요함. 

 불장에서는 잠깐 망설이는 사이에 물건 빠짐. 

사전에 철저히 공부해둬야 매물이 나오자마자 동/호수/컨디션 등을 즉시 판단하여 적정가 산출 및 매수여부 결정할 수 있음. 

여기서 고수와 초수의 차이가 나는 듯. 

 * 모 재개발 구역 입주권/분양권의 경우,물건 나오고 30초만에 나가는 경우도 있었음. 

 

 4. 매물 없을 때 물건 잡는법 

 인근지역 부동산들에 최대한 많이 전화하기. 

특히 모 지역에 투자할 당시 현지인이고 실거주 목적이니, 

물건이 나오면 최우선적으로 소개해달라고 거듭 부탁하였음. 

현지인임을 어필하는 것이 일종의 방법. 

다른 수강생분 중에는 물건을 잡기 위해 중개수수료를 2배로 지급한 경우도 있음. 

또한, 신고가를 찍는 것에 주저하지 말고 물건의 미래가치에 집중해야함.

 

 6. 향후 계획 렘군님께서 틈새투자반 마지막날, 저에게 해주신 말씀이 기억에 남습니다. 

 "레포트와 칼럼의 구독자에만 머무르지 말고 반드시 레포트를 발행하는 사람이 되도록 하세요" 

 그동안 저는 부동산 공부를 한답시고, 각종 레포트와 칼럼, 블로그를 읽는 등 수동적으로 타인의 지식을 습득하는데만 몰두해왔습니다.  

노트북에 필기도 하는 등 나름 열심히 한다고 했지만, 책상머리 앞에서만 습득한 지식은 정작 머리에 많이 남지도 않고 제대로 응용이 되지 않더군요. 

 역시, 직접 분석해보면서 습득한 지식이야말로 진정으로 자신의 실력을 길러주는 밑거름이 되나봅니다. 

 학창시절 문제를 직접 풀지는 않고, 정답지만 찾아본다고 성적이 절대 늘 수 없는 것 처럼, 부동산도 체화 과정이 정말 중요하다는 것을 느꼈습니다. 

 그렇다면 어떤 방법으로 체화시켜야 할까요? 

이와 관련하여, 렘군님께서 본인의 부동산 투자 입문 당시 공부했던 방법론에 대해 알려주셨습니다.  

 

 [렘군님의 부동산 공부법(주식에 비유)] 

 1. 코스피 상장된 회사 개수(2300개) 파악(국내 아파트 2만개 이상) 및 전수조사 

 2. 2300개 회사 시가총액 계산 => 약 2300조

 3. 이 중 1~10등까지 시가총액 합치면 전체의 1/4 차지

 4. 상위 종목들부터 분석하기. 스스로 상상하고 질문을 던지고 찾고, 거기서 힌트를 얻는 작업 계속하기 

 5. 다음으로, 나스닥까지 전수 조사(코스피 대비 50배 이상 규모) 

 6. 미국의 유통업이 오르면, 한국도 오르는지 등 지역별, 분야별 상관관계 20여 개 정도 찾기

7. 이러한 기준을 총 망라하여 나만의 이론 정립 / 우선순위화 / 수시로 종목분석 및 과거시세 조사(10년치) 병행 

 * 다른 사람의 컬럼을 보는 것은 큰 도움이 되지 않음.

기본기를 익혔다면, 아무것도 듣지도, 보지도 않는 것도 좋은 방법.

이는 제대로 성장하고 싶을 때 유용함. 

다만, 기초를 다지기 전까지는 다른 글들을 참고할 필요도 있음.  

 앞으로는 렘군님께서 조언해주신 대로, 그동안의 주먹구구식 공부법에서 벗어나 체계적으로 실력을 다져나갈 계획입니다. 

공부의 방향성을 바꾸어 스스로 분석하는데 몰두해봐야 겠습니다. 

 * 때마침, 10년지기 친구가 현재 물고기잡는법을 수강중이라 임장메이트가 생겼네요ㅎㅎ  

 

 7. 마무리 누구든지 인생에 한 번쯤은 무언갈 향해 전력으로 달려나가야 할 때가 찾아올 것입니다. 

저에게는 지금이 그 시기인 듯 합니다. 

차라리 중간에 넘어지더라도, 다시 일어날 여력이 있을 때 넘어지는게 낫겠죠.  

우선, 30살까지 10억 달성을 목표로 한 번 달려가보고자 합니다. 

 끝으로, 최고의 커리큘럼을 통해 제가 한 층 더 성장할 수 있는 기회를 만들어주신 

렘군님, 국대님,제네시스님, 달유님, 노빈님을 포함한 푸릉의 모든 분들께 정말 감사드립니다!  

이상 글 마치겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.