수강강좌(교수님) : 부동산기초⎮물고기 잡는 법 (26기)(렘군) 한 지역에 아파트 매매 수요가 감소하면 수요자 우위 시장 이후 거래절벽으로 이어질 수 있고, 미분양이 터지기 시작하며 기존 분위기 좋던 시기 분양된 아파트 입주마저 시작되면 해당 지역 전체로 전세가와 매매가가 동시 하락하게 됨. 미분양과 가격 하락으로 미래 분양 등 공급이 감소하게 되고, 이것이 어느 정도 지속되면 공급이 부족한 상황으로 전환되는 시점이 옴. 투자보다 살 집이 더 필요하니 전세가가 먼저 오르기 시작하고, 전세가율이 상승하며 매매가를 밀어올리고 임차 수요가 매매 수요로 전환되어 매매거래가 증가하게 되면 미분양도 감소하게 됨. 건설사는 미분양이 감소하면 공급계획(청약)을 풀기 시작하고, 매매와 전세가 동반 상승하여 분양권/재개발도 활기를 띄게 됨. 공급 증가가 지속되어 청약이 과열되면 매매가는 아직 급등할 수 있으나 전세가격부터 안정되기 시작하고, 전세가 대비 과열된 매매가로 가격 부담이 생겨 거래는 감소함. 공급은 일단위로 풀었다 잠갔다할 수 없으므로 기존 공급계획했던 아파트 공급은 지속되고, 매매가가 보합 상태로 접어들며 전세가는 하락하게 됨. 이러한 상황에서 아직 공급 물량을 다 텉지 못했다면 미분양이 발생하기 시작하고, 매매가와 전세가가 동반 하락하게 되며, 이후 보합으로 이어짐.