수강강좌(교수님) : 정규과정⎮물고기 잡는 법 (17기)(렘군)

 

[물고기 잡는 법] 1-1. 부동산이 오르는 이유 수강 후기

수강 신청 전에 맛보기 강의로도 들었던 내용이지만 일부러 다시 한번 복기 하였습니다. 

 

가장 크게 와닿았던 부분은, 저도 지금까지 그랬지만 아래 문장이네요. 

"사람들은대외변수에서이유를찾지만본연의가치에대해먼저이해해야함" 

이 문장과 부동산 = 토지 + 건물(자재비+인건비) 이 공식만 생각해 보면 

부동산이 하락하면 어떻게 하지 라는 고민은 의미가 없었던 것으로 생각됩니다. 

 

다만 그 싸이클 내에서 발생하는 횡보, 하락의 시기를 어떻게 회피하여 투자할 것인가가 공부의

목표가 될 것이고, 그러한 상황 속에도 외란은 있을 것이므로 자신의 판단에 대한 믿음과 

인내심은 필요할 것이라 생각됩니다. 

 

아래는 주요 노트 사항입니다. 지속 복기 예정입니다. 

 

전문적인 투자를 위해서 일정부분 도움이 필요하기는 하나 최소한의 지식을 위한 독학은 필요하다.

 

서울부동산은 지역별 사이클이 있습니다. 사이클의 발생원인을 알면 타이밍을 잡을 수 있습니다.

강의 한계 : 내 것으로 만드는 시간은 꼭 필요함.

목표 : 스스로 저평가 아파트를 찾는 것

 

부동산이 오르는 이유

 

부동산 구성 요소 = 토지 + 건물(자재비 + 인건비)

  - 자재비 = 소비가 물가지수

  - 인건비 = 소득

대외 요소에 의해 약간의 외란은 있겠으나 대세 상승의 논리에는 반박의 여지가 없다.

부동산 중에서도 가장 많이 오른 종목은 아파트

 

 

사람들은 대외변수에서 이유를 찾지만 본연의 가치에 대해 먼저 이해해야 함. 

 

 

 

 

 

[물고기 잡는 법] 1-2. 부동산 사이클의 이해 수강후기수강강좌(교수님) : 정규과정⎮물고기 잡는 법 (17기)(렘군)

부동산 싸이클에 대한 어렴풋한 이해는 있었으나 구체적인 사례를 통해 싸이클의 발생 요인 

주기를 제대로 이해할 수 있었다. 

 

가장 와닿았던 것은 바로. 

"부동산은 주식에비해수요와공급의불균형에의해예측가능한수준으로움직인다."

는 것이였다.

 

평소 주식을 하는 사람으로서 주가의 예측이 너무나도 여러가지 외란에 의해 

예측불가능하게 움직이는 것에 비해 단순한 논리로 움직이며 거기에 또 비집고 들어갈

틈이 있다는 것에서 부동산 투자의 다시 매력을 다시 한번 느낄 수 있었다. 

 

강의를 수강하며 필기한 주요 사항은 다음과 같다. 

 

부동산 싸이클 업다운을 거치며 우상향을 한다.(사람이 하는 일이므로)

전세가격, 전세가율이 먼저 반영된다. 

주식에 비해 수요와 공급의 불균형에 의해 예측가능한 수준으로 움직인다. 

하향/회복/상승/후퇴 4단계가 꼭 사이클로 움직이는 것은 아니다. 

궁극적으로 우상하는 것에 대한 믿음이 있다면 보합/하락도 나쁜 것은 아니다.

 

 

 

[물고기 잡는 법] 1-3. 부동산 상승 요인 수강후기 

수강강좌(교수님) : 정규과정⎮물고기 잡는 법 (17기)(렘군)

강의 도입부터 별 4/5라고 말씀해 주신 강의. 

 

평소에 주변에서 부동산 좀 안다는 사람들이 매번 이야기 하던 것들의 우선순위를 직접 고민해 볼 수 있어서 좋은 시간이었다. 

입지 자체가 업다운에 영향을 주는 요소는 아니고, 입지가 변화하는(좋아지는) 지역일 때 시세에 크게 영향을 주게 된다는 것이 

언뜻 당연한 이야기같지만 평소에 생각하던 것과 다소 차이가 있어 다시 한번 생각해 보게 만들었다. 

 

여러 요소들 중에 결국은 '일자리'의 변화가 선도적인 역할을 하는 팩터로 보이고 나머지 교통, 학군, 자연환경, 상권 들에 대한 

우선순위도 이야기가 되었지만 결국은 '일자리'라는 메인 팩터에 따라 따라오게 되는 부수적인 요소라는 생각도 들었다. 

 

강의를 들으며 기억해야 할 사항들은 다음과 같다.  

 

부동산 자체는 우상향이나 그 외 요소들이 많다. 

호재는 그 자체로 부동산요소로 외부의 요소로 보기는 힘들다.

입지자체가 업다운에 영향을 주는 요소는 아니다. 

중요도 관점에서는 심리, 수급, 정책 정도가 중요하다. 

부동산 상승요인에 대해 다양한 관점으로 생각하고 그 관계에 나만의 우선순위를

생각해 보는 것이 중요 하지만 하나의 관점이 무조건 옳다고 정의하는 것은 피해야 한다. 

공급 많고 적음보다, 사실은 미분양의 증감이 더 중요하다. 

공급보다 수요(미분양)가 더 중요하다. 

규제가 없다고 생각하고 시장의 내재가치를 먼저 확인하다. 

입지는 현재 기준이 아닌 미래 기준으로 살펴야 한다. 

입지의 5요소의 중요성은

수도권은 일자리>교통>학군>자연환경>상권

지방은 일자리>학군>상권>자연환경>교통

일자리, 교육은 잘 변하지 않는다. 1~2년 이내 변동성이 큰 지역이 있는(크게 좋아지는)

지역은 시세에 크게 영향을 미칠 수 있다. 

입지가 좋아지는 곳이란 좋은 일자리가 생기는 곳, 일자리로 빠르게 갈 수 있는

교통이 생기는 곳, 거주 환경이 좋아지는 곳(신도시, 재개발)

유망 투자처란 양질의 일자리가 생기는 곳이면서, 교통호재가 있으면서

미분이 확실히 적은 상태에서 공급마저 적으면서, 거주환경이 점점 좋아지면서, 

가격이 저렴한 곳일텐데 이런 곳은 많이 없다. 

 

기준이 명확하면 선택이 심플해 지고 선택이 명확히 지므로 자신만의 기준을 만들어야 한다.