수강강좌(교수님) : 푸릉 재테크 주주총회(주말반)(렘군, 크르르)

안녕하세요 김영찬으로 참석한 너궁리라고 합니다!

6월 23일에 진행했던 수익형 부동산 후기를 적어보려고 합니다.

이번 시간을 한 줄로 표현을 하자면

"상가에 대한 기본 개념을 다지고 

나의 생각의 틀을 깰 수 있었던 시간이었습니다"

이번 글은 아래의 순서대로 글을 적을 예정입니다.

1부 크르르님이 진행하셨던 상가 투자의 기본과 부동산 투자 마인드 세팅

2부 렘군님이 진행하신 수익형 부동산과 현금흐름에 대한 이야기

지도를 통해 상가 찾아보기

내 투자금으로 투자할 수 있는 수익형 부동산 찾아보기

 

 

 

1부 : 크크르님 상가 투자의 기본과 부동산 투자 마인드 세팅

첫 번째 주제로는 "상가의 '수익률'과 '매가' 계산"이었습니다.

상가의 기초 중에서도 기초인 수익률을 계산하는 시간이었는데요.

조금 더 빠르고 쉽게 '수익률'과 '매가'를 계산하는 방법을 가르쳐 주셨어요.

매가 X 수익률 = 연 수익(월세 X 12)

이 방식을 활용을 하는 건데요.

예시를 들어보면

20억짜리 건물의 수익률이 5프로라면

20 * 0.05 = 1억

이를 통해서 연 수익이 1억이라는 것을 알 수 있습니다.

반대로 연 수익과 수익률만 가지고 있다면

1억 / 0.05 = 20억입니다.

이렇게 계속 돌려가면서 

빠르게 계산하는 방법도 가르쳐 주셨습니다.

저는 년 수익/매가 * 100 이러면서 되게 수학처럼 접근했는데

단순하게 만들 수 있는 것은 단순하게 만드는 것이 중요한 것 같아요.

여기서 추가 개념으로는

강남과 같은 곳처럼 입지가 올라가면

매가가 올라가기 때문에 수익률을 떨어진다.

반대로 지방으로 내려가면 매가가

내려가면서 수익률은 올라가게 된다. 

도 있습니다!

두 번째 주제로는 "좋은 상가란 무엇일까?"라는 주제를 가지고 이야기를 했습니다.

크르르님이 좋은 상가란 무엇일까에 대해서 

저희의 생각들을 끄집어내 주시는데

각자의 생각을 말하다 보니 어느새 좋은 상가의 기준은 

우리가 이미 다 알고 있다는 것을 알 수 있었어요.

좋은 상가의 기준

1. 우량 임차인

-> 전문직 사무실, 병원, 약국, 스타벅스, 편의점, 학원(학군 + 국영수) 

2. 상가가 추가로 주변에 생길만한 곳이 없는 상가

3. 배후 수요가 많은 상가 + 항아리 상권

4. 월세 상승의 여력이 있는 상가

5. 대출을 일으킬 수 있는 상가

6. 매매/임대료가 적정가거나 적정가 보다 싼 상가

-> 그 지역의 평균적인 수익률 존재

이러한 기준이 나왔었는데요.

위의 기준들이 새로운 기준들이 아니라 

평상시에 알고 있던 내용들이라서

더욱 와닿았던 것 같아요.

세 번째 주제로는 "누구나 처음부터 잘할 수 없다"라는 주제였는데요.

크르르님의 과거 영어 공부를 하던 

초보 시절 영상을 보며 이야기를 나누었습니다.

1. 아웃풋 해야 할 수 있다.

2. 시간은 짜내야 하는 것이다.

3. 굉장히 실력이 높아야 할 것 같지만 반복적인 것을 하면 가능하다.

4. 시장에 몸 담고 있으며 기회를 봐라.(=예의주시)

5. 기회가 있을 때 싸게 사라.

6. 반드시 기회가 온다.

-> 그니까 저항의 무력화를 계속해서 시켜라.

7. 부자가 되는 것은 절대적인 시간이 필요하다.

이렇게 7개의 내용으로 크게 정리를 할 수 있었습니다.

렘군님, 크르르님이 공통적으로 말씀하시는 부분이 있더라고요.

아웃풋, 반복(절대적 시간), 저항 무력화!!

아웃풋 -> 주주총회 후기 작성, 블로그 글 작성(책 후기, 생각 등등)

반복(절대적 시간) -> 토요일 임장, 일요일 주주총회, 평일(임장 정리 및 이론적 공부)

저항 무력화 -> 주주총회, 자기계발 도서

이렇게 현재 진행을 하고 있는데

더더욱 현재의 반복에서 제가 빠져나오지 

못하도록 해야 할 것 같다는 생각이 들었어요.

그리고 주기적으로 주주총회 같은 보톡스 맞기!!

"누구나 처음부터 잘할 수 없다!"

2부 렘군님의 수익형 부동산과 현금흐름에 대한 이야기

렘군님의 강연은

수익형 부동산을 공부해야 하는 이유,

좋은 상가 찾는 법과 더불어

상가 공부에 대한 편견을 깨주는 시간이었습니다.

렘군님이 말씀해주신 주요 내용들을 아래에 정리해보겠습니다.

 

1. 아파트 갈아타기가 다는 아니다.

상가(수익형 부동산)이라는 길도 있다.

끝없는 챗바퀴는 갈아타기의 맹점이다.

갈아타기라는 포지션에서 욕심을 일부 내려놓으면 

수익형 부동산으로 진입할 수 있다.

한 가지만 보지 말라!!

=> 저도 최대한 돈을 열심히 모으고 나만의 강남을 찾아서 

투자를 하는 것이 중요하다고 생각했습니다.

강연을 듣고 곰곰히 생각을 해보니

시세차익 한 가지만 보고 있는 것 같더라고요.

앞으로는 상가를 포함해서 다른 것들도 하나하나 공부를 해보며

저의 소중한 자본금을 최적의 것으로 교환해야겠다는 생각을 했습니다.

 

 

2. 모든 현금흐름 기본 축은 상가다.

다가구, 주택, 공간임대업 등등의 것들의 기본 축은 상가다.

상가를 공부하면 위의 것들을 이해할 수 있다.

또한 상권(학군)으로 인기 아파트(대장 아파트)를 찾을 수 있다.

상권을 통해서 아파트 입지를 이해하는 것이다.

상가는 수익형 부동산 중 가장 쉬운 것이다.

 

 

3. 상가는 무엇을 주로 봐야 할까?

상가에서는 업종을 가장 먼저 보아야 한다.

(렘군님도 업종을 가장 먼저 본다고 하셨습니다!)

기본 층별 권장 업종이 있다.

상가는 올라갈수록 가격이 싸진다.

2층은 리스크가 가장 크니 초보자는 제외해라.

3층의 안 나가려고 하는 그러한 업종들이 Risk가 가장 적다.

교회, 합기도, 노래방 등과 같은 업종이 상가의 

3층에 들어있다면 그 상가는 패스하는 것이 낫다.

 

 

4. 상가를 볼 때도 아파트(입지)와 같이 

실사용하는 사람의 입장에서 생각하면 다 해결된다.

=>(내생각)

주주총회 끝나고 상가를 보다가 문득 그런 생각이 들었습니다.

상가를 층이 올라갈수록 왜 싸질까?

두 가지가 떠올랐는데요.

첫 번째는 수요의 차이입니다.

상가를 보면 윗층에서 아랫층으로 내려올수록 

대중적인 업종들이 많이 들어오는 것을 볼 수 있는데요.

병원 하나 보다는 커피 프랜차이즈의 수요가 더 많으니까 

영향을 줄 수도 있지 않을까 싶었습니다.

두 번째는 접근성입니다.

첫 번째 내용과도 비슷한 내용인데 음식점, 카페 같은 곳은

눈에 보여서 들어가게 되는 경우도 있고, 멀면 안 가게 되기 때문에

최대한 접근성이 좋은 아랫층을 골라야 하지 않을까? 싶더라고요.

(병원을 눈에 보여서 들어가지는 않으니까!)

그렇게 자연스럽게 수요도 만들어지는 구조가 되었을 것 같습니다.

소소하게 상가 초보인 제가 개인적인 의견을 적어보았습니다..ㅎ

5. 지적편집도로 어디가 Best인지 알 수 있어야 한다.

역세권은 중요하지 않고, 주택에서 가까운 것과 

매일매일 이용할 수 있는 것이 중요하다.

6. 상권은 지역이 아니라 항아리 상권인지가 중요하다.

지방이라도 항아리라면 좋다.

7. 5억 투자의 예시

5억의 현금을 가지고 있을 때

10억 아파트를 사서 5년뒤 13억이 되었을 때 연평균 수익률은 12%

다만 월세 5억을 투자해서 월 1000만원의 흐름을 만들면 그것도 수익률 12%

=>(내생각)

이것을 보면 아파트 시세차익만이 정답이 아닌 것 같습니다.

저희가 신이 아닌 이상 최저점에 사서 최고점에 파는 것은 거의 불가능하고,

아파트의 시세가 오른다는 보장도 없기도 하고요.

당연히 상승세를 타면 아파트가 더 수익을 올릴 수 있기는 한데요.

다만 조금만 욕심을 줄이고 수익형 부동산에도 

눈을 두는 것이 좋을 것 같다라는 생각이 드는 것 같아요.

상가 찾아보기

 

배운 것을 바탕으로 지도에서 상가를 찾아보는 것도 중요하다고 생각해서

부천시의 예시로 저도 복습을 해보려고 합니다.

여기는 부천시 송내역 인근 지적편집도입니다.

배운대로라면 우선 저 1번의 구역은 코너에, 주택도 접근이 가깝습니다.

그래서 제 추측으로는 좀 짱짱한 상권이 들어있지 않을까 싶은데요.

저 2번 구역은 아래로는 지하철역으로 막혀있고,

좌측으로도 들어오는 수요가 한정적이라서 

조금 존재감이 약한 상권이지 않을까 추측이 됩니다.

1번과 2번을 한 번 봐보겠습니다.

 

1번인데요 꽉 차있기는 하지만 짱짱한 느낌은 아닌 듯한 느낌이 드는 것 같아요.

3층에 치과 말고는 흠...

예상과 달라서 더 어렵네요

2번의 경우는 그 위치에 한방병원이 있어서 조금 옮겨서 봐봤는데요.

예상한 것처럼 상권의 색깔이 없고, 유흥주점에 그러한 상권들이 위치하고 있습니다.\

 

근데 조사를 하면서 더 알 수 있었던 것은 

이 위치가 오히려 병원 업종들로 가득 차있었는데요.

그래서 제 추측은 저기 우측의 수요를 받아서 그런가..?

아니면 저기 코너는 예전부터 자리를 잡고 있던 사람들인가..?

아니면 상가의 테마가 다른 것인가..?

이러한 생각이 들었습니다.

(렘군님의 수업을 들었을 때는 쉬웠는데 혼자 하려니 확실히 어렵네요 ㅠㅠ)

내 자본금으로 투자할 수 있는 상품

자본금이 그렇게 크지 않기에 최대 2억 정도로 필터링을 하고 

괜찮은 매물이 어디있을까 하고 열심히 찾아봤습니다.

관악구부터 시작해서 부천, 천안 등등등

호기롭게 시작을 했지만 쉽지는 않았습니다....ㅠㅠ

그래서 열심히 찾아 찾아...

 

이 물건을 찾았는데요.

이 물건은

매매가 1.85억

월 수익 74만원

연 수익 888만원

수익률 4.8%

입니다.

이 물건이 괜찮다고 생각한 이유는 

우선 학원과 병원들이 들어있는 그런 상권이었고요.

5층인 것이 아쉽기는 하지만 

매물 설명이 된 것을 보면 학원이 임차로 들어와 있습니다.

물건 자체는 완벽한 물건은 아니지만 화살표로 적은 부분에 

이렇다 할 상권이 없어서 내려올 수 있지 않을까?

라는 생각을 했습니다.

 

다만 뭔가 허위 물건 같기도 하고,,,

이렇게 조사하는 게 맞나 싶기도 하고,, 어렵네요 ㅠㅠ

 

 

이번 상가를 정리 하면서 아파트와 다르게 상가는 

더더욱 이러한 실전적인 부분이 더 중요하다는 생각이 들었습니다.

아파트 시세차익만 보던 눈을 수익형 부동산과 

현금흐름에 대해서도 넓힐 수 있었던 시간이었습니다.

 

정리도 해보고, 서툴지만 괜찮은 물건을 찾으러 애를 써보면서 한 층 더 성장한 것 같네요!

좋은 강연을 해주신 렘군님 크르르님 너무 감사합니다!!