수강강좌(교수님) : 푸릉 재테크 주주총회(평일반)(렘군, 크르르)

 

푸릉 2주차 주주총회에서는

조금 더 편안하게

소중한 의견들 듣고 왔습니다.

 

2주차 주제인

시세차익형 부동산총회 후기를 공유드릴까 합니다.

주어진 환경에서 최선을 다해 노력하고 있는 투비스페셜 입니다.

6/20 퇴근 후 열심히 주주총회장으로 가서 

시세차익형에 대한 고민을 크르르님 및 주주분들과 같이하고 

이후에 렘군님의 소중한 의견을 들을 수 있었습니다. 

다양한 분들의 소중한 의견과 크르르님 렘군님이 

들려주셨던 의견들과 저의 다짐을 정리해보려합니다.

주주총회장 가는길

주주총회장 가는길은 언제나 즐거운 것 같아요. 

가는 길에 퇴근하시는 직장인 분들, 

여러 일정으로 바삐 움직이시는 사람들을 볼 수 있어서 

에너지를 얻고 가는 것 같아요.

서울숲역 2번 출구를 나오면 미분양이였던 아크로서울포레스트도 보이고 

SM Town 건물도 보이는데, 언젠가 성수에서 사무실을 얻어 

내 사업을 해볼 수 있지 않을까 상상, 시각화를 해보았습니다. 

계속 상상하고 시각화하다보면 실제로 이루어지겠죠?

2주차 주주총회는 꼭 포스팅하려고 

미리 생각하고 있었기에 미리 사진을 찍었습니다. 

도착하니 크르르님께서 환하게 맞이해주고 계셨고 

여러가지 궁금한 점에 대해서 생각들을 공유해주셔서 더 편안했었습니다.

1주차때에는 장소도 어색하고 여러가지 분위기들이 

무겁고 긴장되었었는데 2주차가 되니 

훨씬 편안하고 모든 주주분들이 

편안하게 의견을 나눌 수 있었던 것 같습니다.

 

 

1교시 - 입지에 대한 고민

크르르님께서 첫 시작에 시세차익형 부동산총회 리더인증을 해주셨는데 

그동안 다니셨던 임장 및 프린트해서 분석하신 네이버지도의 양만 보아도 어마어마했고, 

더 놀란 부분은 시간이 없다고 변명하지 않고 출근 전 새벽 5시에 임장을 하시고 

또는 퇴근 후에 임장, 주말 하루를 열심히 임장 다니셨던 부분들을 공유해주셔서 큰 자극을 받았습니다.

꼭 임장을 아니더라도, 그 어떤 부분 또는 사업을 이러한 마인드로 꾸준히 하게되면 정

말 매우 높은 확률로 성공할 수 있지 않을까하는 확신이 들었습니다. 

저도 바쁘다, 힘들다, 피곤하다라는 변명 대신 작은 시간이라도 

조금 더 움직이고 실천해야겠다는 생각 및 다짐을 했네요!

 

외곽 신도시 VS 도심 구축

이 질문을 보고 처음에는 '깔끔하고 계획되고 

계획대로 발전하는 신도시가 나으려나?', 

'도심 핵심입지에서 대규모 재개발/재건축'을 통해 

획기적인 변화가 생기는 곳이 나으려나'라는 생각을 먼저 했었는데, 

조금 생각을 더해보니 외곽 신도시, 

도심 구축에 상관없이 장기 시계열으로 보았을 때 

서울 집값을 따라가는 대표 아파트 단지(ex : 반포 레미안 퍼스티지)의 

시세를 가장 잘 따라가는 곳을 투자하면 되지 않을까 라는 생각을 가지게 되었습니다.

 

 

야탑 장미마을 vs 서울 길음 뉴타운

이 질문을 보았을 때도 처음에는 선입견때문에 

경부축 및 엄청난 일자리들, 강남접근성이 좋은 야탑 장미마을이 

조금 더 우위에 있지 않을까 생각했었는데, 

조금 더 생각을 해보니 선입견 보다는 

서울 대장 시세를 빨리 따라가는 곳이 정답이지 않을까 생각했었습니다.

2교시 때 렘군님께서 말씀해주셨는데, 

실제 물고기잡는법 수강생의 실제 고민이였고 

야탑 장미마을을 보유하고 계셨는데 야탑보다는 

실제 인서울 아파트로 갈아타는게 낫지 않을까라는 질문을 하셨다고 합니다.

실제 시세를 비교해보고 깜짝 놀랐는데 

이전 부터 놀랍게도 똑같이 움직였었고 최근도 계속 똑같이 움직이고 있어서 

그 어떤걸 선택해도 동일하다는 것을 알 수 있었습니다. 

선입견에 빠져있기보다는 여러가지 방향으로 

계속 비교해보고 생각해보면 어느정도 정답에 

가까워질 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

래미안퍼스티지는 거래량이 많은 26평과 비교를 해보았는데 

시장을 리딩하는 상품답게 길음, 야탑보다는 

한박자 빠르게 상승하고 반등하는 모습을 보여주고 있는 것 같아요.

 

 

 

2교시 - 렘군님의 입지 분석 노하우

 

정말 여러가지 측면에서 좋은 말씀들을 많이 해주셨는데 

인상깊었던 부분 위주로 정리해보겠습니다.

 

 

사용자의 입장에서 시세가 합당한지 생각해보자

유엔빌리지, 나인원한남 등 고급 주택 사용자 : 

기업 오너, 연예인 등 → 교통, 상권 접근성 보다는 사생활 보호 및 주거 쾌적성

지식산업센터 : 직원 → 대중교통 편의성, 역 접근성

상가 : 고객(이용자) → 주 이동동선

사용자의 목적 및 편의성에 따라 사용자가 

지불할 가치가 있다고 판단되면 

그것이 시세로 이어지게 된다는 말씀을 해주셨습니다.

 

시세차익형 투자의 기본 원리

 

버핏 : 훌륭한 회사를 사서 장기 보유해라

1. 좋은걸 사서 오래 보유 → 이게 더 쉽다

2. 저평가 된 걸 적절한 타이밍에 사고 파는 것

→ 역량이 뒷받침되어야 함. 리스크가 너무 큼

 

 

 

저평가에 대한 선입견

 

지역별 저평가만 있는 것이 아님

(지역별로 비교만 하다 포천까지 가지마라…)

 

평형별 저평가(예시 : 길음1차)

10년간 평형별 평단가를 24, 33, 40평을 살펴보다보면 

40평이 다른평형에 비해 말도 안되게 저렴한 구간이 생김. 

목돈이 더 들어가지만 40평때가 시세를 회복하는 시점이 반드시 옴

추가 예시 용인 50평대 저평가, 

판교 40평대가 30평대에 비해 말도 안되게 저렴했던 시기 

신축/ 구축 저평가

평형별 저평가 처럼 구축이 신축에 비해 

말도 안되게 저렴해지는 시기가 있음

 

 

 

많은 케이스 스터디의 중요성 

케이스 스터디를 많이 해야 깨우치는게 많다.

대전 대장인 크로바 아파트와 영통역에 

딱 붙어있는 살구골 현대아파트 아파트와 비교해보았을때 

2016년까지 거의 동일한 가격을 유지하다가 

2018년 이후 차이가 벌어지는 이유에 대해서 설명해 주셨습니다.

 

 

 

'가지고 싶어하는 수요'도 중요

수요의 크기를 체크하라

 

 

 

주변의 공급이 계속해서 늘어날 수 있는지 확인 필요

월곡 두산위브 24"(성북구 구축), 구월 힐스테이트 롯데캐슬골드(인천 남동구 구축) 케이스에서는 

인천 남동구 주변의 송도, 청라, 루원시티 등의 엄청난 공급으로 인해 

월곡 두산위브의 상승을 쫓아가지 못했는데 주변의 공급이 

과도하게 된다면 상승의 폭이 제한적일 수 있다는 부분을 느꼈습니다.

 

 

 

수직비교(1단계 위,아래 급지 또는 평형 상/하향), 

수평비교(같은 급지별 비교) 모두 해야한다

- 잠실엘스 25" vs 역삼래미안 24"

잠 못이룰 고민할 필요 없이 

거의 비슷한 시세 및 주변 미래 호재의 영향도 비슷하게 받을 것으로 예상됨. 

고민없이 선택해도 된다고 말씀해주셨습니다.

강남구, 서초구, 송파구라는 선입견 보다는 

시세를 얼마나 서울 대장에 잘따라갈 수 있는지 

비교대상과의 차이가 어떻게 되는지에 따라 

고민이 필요한 부분으로 생각됩니다.

 

 

- 송파구 리센츠12" vs 강동구 고덕아남 31"

위 두 케이스의 경우에도 시세가 거의 

동일하게 움직이는 부분을 확인할 수 있었습니다. 

금액적인 부분으로 인해 상급지 소형평형, 

하급지 국평 간 고민하게 되는 경우도 많은데 

이 경우도 시세를 확인하고 여러 비교를 하게된다면 

선택하는 기준점을 가져갈 수 있지 않을까 생각이 들었습니다. 

물론 지리적 경우가 멀 경우에 

미래 호재의 영향성이 달라지기 때문에 

이 부분도 시세와 함께 고민이 필요하게 될 것 같아요.

앞으로의 다짐

렘군님께서 운정신도시 100장 입지 분석자료를 만들때 

이전에는 1개월 걸렸던 것이 지금은 집중해서 안쉬고 진행하면 

3일이면 만드실 수 있다고 말씀하시면서, 

계속해서 반복 및 꾸준히 재미있게 하게되면 

어렵지 않게 할 수 있게될거라고 말씀해주셨습니다.

저도 렘군님이 말씀해주신 것 처럼, 

분석없이(분석을 하고 가게되면 아예 시작자체를 하지 않음) 

바람쐬러 새로운 곳으 다녀오고 다녀와서 

아파트 시세 확인 및 비교 작업을 하면서 

조금씩 꾸준히 비교 분석작업을 하게되면 

소중한 자산으로 남고 향후 미래 투자에 

도움이 될 것이라 확신이 들었습니다.

 

 

 

앞으로의 숙제 - 시계열 간 바닥 구간(침체시기)과 천장 구간(과열시기)의 판단 방법

오늘 알려주신 부분은 당장 오늘 물건을 사게 될 경우 

지역별, 평형별, 신축/구축별 상대적인 저평가 부분을 찾고 

투자처를 찾는데는 아주 탁월하다는 생각이 들었습니다.

 

하지만, 아무리 저평가된 부분을 찾더라도 

시기가 좋지 않으면 하급지의 경우 상급지 대비 

하락폭이 더 가파르기 때문에 리스크가 클 수 있고, 

시기를 잘 선택한다면 지역, 평형, 신축/구축 선택에 있어서 

조금 실수가 있더라도 상승률이 조금 낮아질 뿐이지 

큰 리스크 없는 투자를 할 수 있지 않을까라는 생각을 하였습니다.

이러한 부분을 선제적으로 

비교할 수 있는 부분은 다양하게 있을 것 같습니다. 

매매/전세 비율, 미분양 추이, 거래량, 

외지인/법인 거래량, 공급물량, 인구변화, 

소득대비 주택가격지수 등의 지표들을 볼 수 있을 것 같고,

추가적으로 미국, 유럽 등 선진국들의 주택지수와 

서울 주택지수와의 비교, 미국 M2 증감률, 

달러인덱스, 미국 기준금리 및 한국 M2 증감률, 환율, 

한국 기준금리 등 거시지표들과 비교해보고 

살펴보면서 투자를 이어간다면 

훨씬 리스크를 낮출 수 있을까 고민해봅니다.