(1부)

부동산을 구성하는 3요소 : 자재비, 인건비, 토지비

1. 자재비

 - 소비자물가지수를 참고하면 된다. 계속 오른다. 우상향이다.

 - 인플레이션은 화폐가치의 하락으로 인해 계속 늘어날 수 밖에 없다. (내 생각)

 - 소비자물가지수를 예측할 수 있는 지표 생산자물가지수를 봐도 그렇다. (내 생각)

2. 인건비

 - 가계소득을 참고하면 된다. 이것도 계속 오른다. 우상향이다.

 - 역시 화폐가치의 하락으로 물가가 오르면 우리의 임금도 오를 수 밖에없다. (내 생각)

3. 토지비

 - 몇십년치 지표를 보면 계속 오른다.

렘군님이 쓰신 책에서 이미 봤던 내용이지만 다시한번 더 정리하게 되고 내가 부동산에 투자하는 명확한 근거와 자신감을 얻게됩니다. 감사합니다.

(2부)

외부적인 요인으로 인해 하락과 상승을 반복한다.

여러가지 cycle이 있지만 하락의 원인은 결국 급등한 매매가로 인한 수요심리하락(거래량 부족), 공급과다로 인한 전세가 하락, 미분양 증가다.

이렇게 하락한 상황에서 상승cycle을 타기 위해서 전세가가 상승하면(공급부족+임차수요) 전세가율이 높아지고 조금만 더 보태면 집을 산다는 심리에 의해 거래가 회복되면 가장먼저 미분양물량이 해소되고 매매가가 상승하게 된다.

이렇게 되면 공급을 미루던 건설사들은 다시 공급을 하게되고 급등하던 매매가에 전세가는 안정되고 심지어 공급물량이 많으면 하락하게되어 다시 보합의 시기로 가게된다.

이러한 하락과 상승에는 전조현상이 발생하는데

1. 상승 전조현상

  1) 신축/구축 할 것 없이 집이 부족한경우

  2) 신축 공급이 턱없이 부족한 경우

2. 하락 전조현상

  1) 신축 공급이 과하게 많은경우

  2) 신축/구축 가격이 너무 많이 올라 거래가 안되는 경우

  3) 단기간 입주가 많은 경우

다시한번정리하게되는강의였습니다. 감사합니다^^