수강강좌(교수님) : 푸릉 재테크 주주총회(평일반)(렘군, 크르르)

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2주차 : 수익형 부동산, 상가

 

 시세차익의 욕심을 내려 놓는 것 + 현금흐름을 고집하는 것  

 상가가 기본이다. 가장 쉽다.

 상가에서는 무엇을 봐야 할까? 

  - 임차인 기준으로 생가하라! 업종을 생각하라! * 병원이 가장 안전하다.

  

  1. 지도로 상권을 확인. 

    - 큰상권, 역세권상권X ,  항아리 상권을 찾는다.    

    - 중앙상업지역(X) > 일반상업지역(X) > 근린상업지역(O) > 준주거지역(O, 토보자가 투자하기 가장 좋다) 

    - 주상복합 X (특히 2층 최악), 근생O

    - 분양상가는 하는 것이 아니다.

  2. 대장 빌딩을 찾아라. 로드뷰로 상의 업종 확인.

    - 큰길, 교차로 변 상가가 좋다.  후면 도는 길은 피한다.

    - 1등 병원세팅,  2등 학원세팅

    - 3층이 가장 좋다. (3층 > 4층 > 5층)    * 1층, 2층 투자안한다. (1층 폐업 잦다, 2층 애매하다) 

  3. 실거래 과거 값 확인, 밸류맵 활용

    - 투자금내돈35%  예) 3억짜리 / 투자금1억

    - 배후세대의 평단가가 높을 수록 좋다.

     * "상가평당가X 2 = 인근 아파트 평당가"    이런 경우가 많음.

  4. 월세를 확인해라.

    - 무대출6% 이상 수익률

  5. 대출 확인, 많이 할 수록 좋다.

  6. 가격협상, 상가는 10% 네고 지른다.  

 

                         나는 시세차익의 욕심을 내려 놓을 수 있는가?

                         나는 현금흐름이 주는 경제적 안정감을 얼마나 원하는가? 

                         2주택 투자 후 상가투자를 할 것인가?

                         만약, 다주택규제가 풀린다면 다주택을 할 것인가? 상가를 할 것이가?

                         자산배분을 어떻게 할 것인가?