와우~ 이걸 실전에서 스스로 이해하는 것이 가장 중요하겠지만 일단 머리로만 이해해 보자.

부동산은 사람이 하는 일이라서 수요와 공급의 불균형이 있고 이것에 대한 이해도는 필수다. 

하락을 하다가도 바닥을 다지면 반등하고 올라가다가도 정점이라면 고꾸라진다. 

장기적으로는 우상향이지만 영원히 오르지도, 영원히 추락하지도 않고 마스트대란 처럼 품귀현상이느냐, 과공급이냐를 기반으로 해서 

파는 자와 사는 자의 심리 줄다리기에 의해 사자는 심리가 전세살자는 심리로 전세살자는 심리가 갭이 적으면 그냥 사자는 심리로 전환하기도 하는 것이다. 

공급은 민간과 공공과 정책적인 굵직한 부분과 주택을 가진 자가 이사가고 싶은 등의 개인적 이유로 혹은 현금화하려는 이유로 혹은 투자자의 물건일 경우 전세공급이 나오는 데 수요라는 것을 이해하는 지표들이 더 중요한 것 같다는 생각이 들었다.  하락의 여지가 있다면 갑자기 분위기 전세.... 매매수요가 전세수요로 전환되고 안 산다는 분위기. 여기에 분양을 했는데 실적이 저조하하고 미분양이 터지고 몇년후 입주가 시작되는데도 공실이 나면 전세가와 매매가가 동시하락.  건설사가 공포감을 느끼고 분양이 연기되거나 급감소됨. 이 시기를 오래 지나는 동안 주택부족상황이 생기면 전세가가 상승하고 갭이 적어지면서 전세수요가 매매수요로 전환. 차차 빈집이 채워지면서 사자는 분위기가 형성. 청약이 경쟁률이 높아지고 신축의 인기가 오르자 갑자기 재건출, 재개발도 분양과 함께 열기를 띠게 됨. 그러다 미친듯이 공급을 하다보면 매매가는 급등하고 전세가는 안정된 시장.  가격이 부담스러워지면서 매매보합, 전세가 하락이 오고 이때 신축 할인분양을 하게되면 매매 전세 동시하락. 

결론은 집이 부족하고 귀한 곳에 신축 구축 할 것 없이 인가가 많아 청약도 분양도 재개발, 재건축 호황인 곳을 찾으면 된다. 

어떤 것은 장기보유해도 문제가 없고, 어떤 것은 단기에 갈아타야 할 물건들이니 미리 목표를 정하자. 

잘 배우고 갑니다~~~ 감사합니다