수강강좌(교수님) : 부동산기초⎮물고기 잡는 법 (18기)(렘군)

[물고기 잡는 법] 1~1 부동산이 오르는 이유를 듣고 ~

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드디어 500% 다 들었네요. 보람찬 완강이었습니다. 

비오는 꿀꿀한 오후, 1강을 정리하며 기억에 각인합니다. 

 

1. 

토지와 물가, 근로소득, 가계소득 등이 떨어지면 부동산 가격도 떨어진다. 

토지가와 물가, 소득이 가장 중요한 상승 핵심요소이나 환경적으로는 수요, 공급, 통화량, 금리 ,정책, 호재 등의 영향이 주택가격의 상승과 하락에 영향을 미친다. 

 

2. 

2004년에서 최근까지 서울의 빌라와 소득이 비슷한 상승을 했고 

이보다 낮은 상승률을 기록한 것으로는 토지와 물가가 있고 

소득의 증가분에 비해 훨씬 더 높은 상승을 한 종목은  단독주택과 아파트가 있다. 

 

부동산의 장기적 우상향은 팩트이고, 물가와 소득과 별개로 부동산의 단기적 하락은 있다. 

하락시키는 요인을 이해하면 투자금을 잃는 실패를 면할 수 있으며, 장기적으로 안정적인 투자를 할 수가 있다. 

 

대외변수 등을 끌어다가 갖다붙이는 식의 분석이 난무하지만 해당 부동산 본연의 가치를 이해하는 것이 우선되어야 한다. 

 

머릿속 서랍장에 요인들에 대해서 클리어하게 착착 접어서 저장합니다. 

 

렘군 만세~~~ !!! 

[물고기 잡는 법] 1~2 부동산 사이클의 이해

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와우~ 이걸 실전에서 스스로 이해하는 것이 가장 중요하겠지만 일단 머리로만 이해해 보자.

 

부동산은 사람이 하는 일이라서 수요와 공급의 불균형이 있고 이것에 대한 이해도는 필수다. 

 

하락을 하다가도 바닥을 다지면 반등하고 올라가다가도 정점이라면 고꾸라진다. 

 

장기적으로는 우상향이지만 영원히 오르지도, 영원히 추락하지도 않고 마스트대란 처럼 품귀현상이느냐, 과공급이냐를 기반으로 해서 

 

파는 자와 사는 자의 심리 줄다리기에 의해 사자는 심리가 전세살자는 심리로 전세살자는 심리가 갭이 적으면 그냥 사자는 심리로 전환하기도 하는 것이다. 

 

공급은 민간과 공공과 정책적인 굵직한 부분과 주택을 가진 자가 이사가고 싶은 등의 개인적 이유로 혹은 현금화하려는 이유로 혹은 투자자의 물건일 경우 전세공급이 나오는 데 수요라는 것을 이해하는 지표들이 더 중요한 것 같다는 생각이 들었다.  하락의 여지가 있다면 갑자기 분위기 전세.... 매매수요가 전세수요로 전환되고 안 산다는 분위기. 여기에 분양을 했는데 실적이 저조하하고 미분양이 터지고 몇년후 입주가 시작되는데도 공실이 나면 전세가와 매매가가 동시하락.  건설사가 공포감을 느끼고 분양이 연기되거나 급감소됨. 이 시기를 오래 지나는 동안 주택부족상황이 생기면 전세가가 상승하고 갭이 적어지면서 전세수요가 매매수요로 전환. 차차 빈집이 채워지면서 사자는 분위기가 형성. 청약이 경쟁률이 높아지고 신축의 인기가 오르자 갑자기 재건출, 재개발도 분양과 함께 열기를 띠게 됨. 그러다 미친듯이 공급을 하다보면 매매가는 급등하고 전세가는 안정된 시장.  가격이 부담스러워지면서 매매보합, 전세가 하락이 오고 이때 신축 할인분양을 하게되면 매매 전세 동시하락. 

 

결론은 집이 부족하고 귀한 곳에 신축 구축 할 것 없이 인가가 많아 청약도 분양도 재개발, 재건축 호황인 곳을 찾으면 된다. 

 

어떤 것은 장기보유해도 문제가 없고, 어떤 것은 단기에 갈아타야 할 물건들이니 미리 목표를 정하자. 

 

잘 배우고 갑니다~~~ 감사합니다 

[물고기 잡는 법] 1~3 부동산 상승요인

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거시적인 요소 금리, 경기, 정치, 외국인 투자자 등 보다는 미시적 요소 즉 심리, 수급, 정책, 입지, 통화량 등이 중요하다.

 

그러나 0과 1의 단순한 결론을 내지 말고 이 모든 요소의 다양한 관점을 살펴보는 열린 사고방식이 필요하다. 

 

이를테면, 공급이 많더라도 미분양이 있냐 없냐가 더 중요한 것이다. 

 

공급이 많아도 미분양이 없고 무조건 오르는 경우는 세종시같은 신도시가 있다. 

 

지금 현재의 입지보다 미래의 입지를 알 수 있어야 돈을 벌 수 이다.

 

미시적 요소의 심리 수급 이외에 수도권 입지의 5요소로는 일자리, 교통, 학군, 상권 자연환경이 있다. 

수도권의 일자리는 한쪽에 집중되어 있어서 그를 중심으로 교통이 편리하고 신속하냐의 여부에 따라 정확하고 정직하게 아파트가격이 줄세워져있다. 

 

유명투자처란 양질의 일자리가 생기는 곳이면서 교통호재가 있으면서 미분양이 확실히 적은 상태에서 향후 공급마저 적으면서 거주환경이 드라마틱하게 좋아지면서 가격이 저렴한 곳, 이곳은 바로 세종시다. 10년간 지속적 공급에도 미분양이 없었슴. 평당 500이라는 싼 분양가 

 

깔끔한 정리 감사합니다. 내용을 신뢰합니다!!!!!!!!!!!!!!

[물고기 잡는 법] 1~4 부동산 종목선택

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분양권, 신축, 재건축, 재개발은 부동산 사이클의 연장선 ; 

분양이 잘 되려면 신축이 올라야 하고 재건축이 잘 되려면 분양권에 프리미엄이 붙어야 한다. 

 

신축, 분양권, 재건축, 재개발, 초기재개발 등 단독주택 순으로 올라가고 시세차익형이 더 오르기 힘들다 싶으면 아파텔이 오른다. 

그 다음, 수익형이 오른다. 지산, 다가구, 꼬마빌딩 등.... 

 

투자금 없으면 아파트, 분양권, 오피스텔, 투자금 많으면 재건축, 재개발, 다가구, 상가, 빌딩 등 

 

외곽이 먼저 그리고 안쪽으로 소형이 먼저, 그 다음 중대형.

지방 똘똘한 주상복합, 오르긴 오르지만 아파트가 먼저 오른다. 

호황기에는 시세차익형, 불황기에는 수익형이 적절하다. 

 

분양권은 권리만 있는 거라서 환금성 최고. 오늘 사서 내일 팔아도 팔림. 

 

** 규제는 재건축부터, 분양권, 재개발 순으로 거품 많은 순으로

시세차익형부터 수익형, 실거주형으로 

거래규제는 취득세부터 보유세, 양도세 순으로 

규제를 푼다면 취득세부터 풀어주게 됩니다. 

거래를 규제할 때는 양도세부터, 보유세, 취득세 순으로 

자금을 규제할 때는 LTV,(주택가치 대비 40%)  DTI (대출상환액이 소득1%) , DSR (총부채대비 원리금 상환비율) 

법인 규제는 양도세 추가과세 (20%), 대출규제(개인보다는 나음), 보유세규제 (현재 6% 종부세) 

 

아파트 뿐 아니라 분양권, 개건축, 재개발은 모두 앞으로 새아파트가 되는 물건이라 오를 때 같이 오르고, 내릴 때 같이 내린다. 

 

종목에 대한 이해도가 깊은 둣하여 ... 다는 이해하지 못하고 언어로만 이해를 했습니다. 

더 열심히 해보고 싶네요~ 정답을 열어놓고 맞추어보자. 좁히지 말고.... 

 

좋은 내용 강의 감사합니다~~~

[물고기 잡는 법] 1~5 부동산 매매전세 가격 패턴

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case 1. 

공급이 많지 않은 상태에서 가격이 내려가니까 무서워서 아무도 집을 안 사고 전세로 거주하려고 하기 때문에

전세수요가 많아져 전세가격만 급등을 하고 있다. 

2013년 서울에서 이런 상황이 벌어짐  공급 적어서 매매 반등 

2018년 청주에서도 이런 모습이 재현됨. 공급 많아서 매매 하락 

 

-> 향후 입주물량, 청약 경쟁률, 미분양 3가지 조건 충족시에 투자한다. 아직 반등 전이므로 대장아파트를 산다. 

 

case 2. 

 

상승장의 입주물량 폭탄 때 전세가 내려앉지만 상승세는 지속되어 매전이 엄청 벌어짐.

미사지구처럼 수도권 대세상승 시기에 입주가 몰리는 경우 매매가는 꾸준히 오르지만 입주장에서 전세가 하락. 매매 상승세 그대로임

2019년 창원 유니시티의 입주시 전세 하락, 매매 상승.

2017년 부산 매전 모두 상승하다가 미분양 증가후 전세 하락. 곧이어 동반하락 

=>상승장에 입주터지거나 (미사) 수요가 줄어든 상태에서 입주가 터지면 전세 하락,,, 

 

case3. 

 

바닥 다지고 상승하다가 랠리. 

상승초반부부터 대세상승기까지 

공급부족으로 전세가 오르고 전세 올라 매매 오르고 매매 오르니 매매수요 더 붙고 여전히 공급 안 되어 전세도 꾸준히 오름. 

후반부로 갈수록 매매상승보다 전세상승. 향후 공급 많으면 들어가지 말아야 함. 

현재의 서울. 

 

매매 전세 중 먼저 꺽이는 것은 전세가이다. 

전세가 꺽이면 꼭대기 시점일 수 있다. 

지역시세는 평균이므로 대장아파트 예의주시. 

 

전세가격의 중요성에 대해서 깨달았던 소중한 강의였습니다. 감사합니다!!!!!!!!!!!!!!! 

[물고기 잡는 법] 1~6 투자의 근본

수강강좌(교수님) : 부동산기초⎮물고기 잡는 법 (18기)(렘군)

 

실거주자가 매매수요로 전환하면 매매가가 오르고 

임자수요로 전환하면 전세가가 오른다. 

실거주자의 움직임이 가격의 절대적인 영향을 미침. 

실거주자는 타인의 대세선택을 따르는 경향성을 보임. 

 

임자수요보다 매매수요가 더 많고 

미래가치가 변화하여 상승하며 

안좋은 시장 끝에 다시 제자리 찾는 시점에는 매수를

 

매매수요보다 임차수요가 많아지고 

받아줄 수 없는 수준의 공급이 발생하며 

은행적금보다 낮은 수익률일 때 매도를 

 

실거주자는 양이고 정부는 양치기이다. 

정부의 목표는 안정적인 거래이다. 

 

부동산의 특성은 희소성과 시간을 먹고 자란다는 것. 

 

아직 숙지가 부족한 내용이지만 이렇게라도 정리해 둡니다. 

 

통찰을 공유해 주심에 감사합니다~ 

[물고기 잡는 법] 1~7 부동산 타이밍 투자법

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지난 10년간의 흐름, 지역 전체의 흐름을 조사하고, 상승과 보합과 하락의 바닥점과 꼭지점을 골라내고 공부한 후 

시세변화가 비슷한 인접지역을 찾아내고 다른 지역과 비교를 해 보고 수요우위시장인지 확인을 한 후 랜드마크 시세를 보고 수요와 공급을 파악한다. 

 

서울은 2013년 말에 미분양 재고 2천개가 순식간에 사라짐. 이게 tipping point이다. 올라갈 일만 남음.

청원은 2015년 매매지수 최고 2020년 매매지수 최저  2020년 5월 미분양 급히 사라짐. 

마피 다 사라지고 프리미엄 붙기 전에 들어갔으면 좋음... 

 

다른 내용도 많았지만 모두 노트에 따로 정리해여둠. 물론 실행해 보지 않았기에 아직 체득을 못 한 상태이지만 이해는 했습니다. 

 

감사합니다 ~~~~ 

[물고기 잡는 법] 1~8 미래예측방법 5가지

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수요 측면에서 청약경쟁률과 미분양을, 공급 측면에서 입주물량을, 수요와 공급의 심리전 결과로 거래량을, 그 다음 상품의 내재가치를 가늠할 수 있는 전세가격을 통해서 향후 펼쳐질 시장을 예측해 볼 수 있다. 

 

청약은 신축 아파트에 대한 매매수요로 볼 수 있고, 미분양은 재고의 개념으로 이것이 오랫동안 계속 없었으면 상관없지만 한동안 계속 미분양이었다가 갑자기 미분양이 싹 사라진다면 상승의 신호탄이라고 보아도 된다. 공급은 없으면 없을수록 안전하고 거래의 량은 그것이 많고 적음이 중요하지 않고 실거주 말고 외지인 투자 목적으로 수백프로 이상 급증했으면 이 곳을 점찍는 것이 확률상 안전하다. 거래량은 바닥이나 고점이나 모두 많을 수 있고 심지어 폭등을 하려면 매물이 거둬지고 하나씩 나올 때마다 급등된 가격을 매수자가 받는 상황이 지속되는 것이 거래가 많은 것보다 더 큰 상승을 만든다. 

입주물량이 많은데 미분양까지 터지면 매매 전세가격은 무조건 동반하락한다. 입주물량이 많다가 줄어드는 곳은 전세가가 먼저 오른다. 이 때 이분양이 많으면 매매가격 오르지 않는다. 

 

하나하나의 항목에 대해서 면밀히 검토한 소중한 결론들을 공유해주셔서 감사합니다. 

5가지 요소 반드시 기억하고 실제 투자에 적용하겠습니다. 

 

[물고기 잡는 법] 2~1 매수에서 매도까지

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매수당시 

1. 매수인 주의사항  : 

- 현상태에서의 계약, 시설물 고장은 매도인 책임 

- 계약체결일부터 잔금일 사이 부동산 권리변동사항이 발생하면 계약해지, 계약금 배액을 매수인에게 손해배상 

- 근저당권 승계시 대출이자는 잔금일까지 매도인이 부담하고 그 이후는 매수인이 부담한다 

- 잔금일은 상황상 협의하에 앞당길 수 있다고 해 놓으면 뒷탈이 없슴

- 잔금시에 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전 등기를 해주는 것으로 써 놓기 혹시 모르니 

- 매도인은 매수인에게 소유권이전 필요서류를 넘겨준다.  (셀프등기시) 

 

보유당시 

1. 보유할 때는 임차관리와 세금납부의 특별한 관리사항 X 

2. 재산세 7,9 월

3. 종부세 12월 

4. 임차만기시 처리 : 연장할 지 말 지 -> 계약서 재작성 / 나가면 임대 내놓기 

5. 임차인 중도퇴실 요청시 : 임대놓은 집의 임차계약 / 먼저 되고나서 나갈 곳 / 계약하도록 설득하기 

 

매도당시 

1. 임차인에게 집 좀 잘 보여달라고 하기 

2. 임차계약 만료기간에 맞춰 매도시 이사날짜 매도하기 좋게 협의 

3. 매도자가 붙었을 때 뜸들이기 

4. 잔금일자, 중도금 여부, 계약일자 필히 확인하고 알려주기 

 

일단 강의 전체를 필사함. 

그리고 꼭 기억하고 싶은 부분을 여기에 한번 더 메모해서 마무리함...

 

2강 매수에서 매도까지 일어나는 과정 과정의 고려사항과 대책 요긴한 정보였습니다. 

 

감사합니다.