대외 변수를 제외하고 순수하게 부동산의 구성 요소 자체만 보았을 때, 자재비, 인건비, 토지로 나눌 수 있고, 세 요소 모두 인플레이션으로부터 직/간접적으로 영향을 받으므로 장기적으로 우상향할 수 밖에 없음. 

따라서 부동산은 대외 변수가 없다고 가정하면 오르는 것이 정상임. 

그러나 실제 부동산 가격 추이는 지역별로, 유형별로, 시기별로 오름의 폭이 다르거나 심지어 내리는 경우도 있는데, 이는 부동산 자체가 아닌 대외 변수, 즉 경제 위기, 정책, 금리, 세금, 대출 등의 영향을 받기 때문임. 이러한 관점에서 부동산을 바라보면 부동산 가격의 등락을 이해하고 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 행위가 가능함.

한 지역에 아파트 매매 수요가 감소하면 수요자 우위 시장 이후 거래절벽으로 이어질 수 있고, 미분양이 터지기 시작하며 기존 분위기 좋던 시기 분양된 아파트 입주마저 시작되면 해당 지역 전체로 전세가와 매매가가 동시 하락하게 됨. 미분양과 가격 하락으로 미래 분양 등 공급이 감소하게 되고, 이것이 어느 정도 지속되면 공급이 부족한 상황으로 전환되는 시점이 옴. 투자보다 살 집이 더 필요하니 전세가가 먼저 오르기 시작하고, 전세가율이 상승하며 매매가를 밀어올리고 임차 수요가 매매 수요로 전환되어 매매거래가 증가하게 되면 미분양도 감소하게 됨. 

건설사는미분양이감소하면공급계획(청약)을풀기시작하고, 매매와전세가동반상승하여분양권/재개발도활기를띄게됨. 공급증가가지속되어청약이과열되면매매가는아직급등할수있으나전세가격부터안정되기시작하고, 전세가대비과열된매매가로가격부담이생겨거래는감소함. 공급은일단위로풀었다잠갔다할수없으므로기존공급계획했던아파트공급은지속되고, 매매가가보합상태로접어들며전세가는하락하게됨. 이러한상황에서아직공급물량을다텉지못했다면미분양이발생하기시작하고, 매매가와전세가가동반하락하게되며, 이후보합으로이어짐.