수강강좌(교수님) : 부동산기초⎮물고기 잡는 법 (26기)(렘군)

[물고기 잡는 법] 유망투자처 찾는법

1. 수도권 및 광역시는 과거대비 고점을 크게 돌파하였다.  기타 지방의 도시중 고점 돌파 못한곳을 찾는다.

2. 각각의 지역에서 상승률 10년을 비교하여 저평가된 아파트를 찾는다.

3. 최근 미분양 급감소하는 지역을 찾는다.

4. 향후 3년간 입주물량부족한 지역을 찾는다.

 

각각의 지역을 찾고 해당지역의 아파트를 위 기준치로 다시 체크해본다.

신축아파트 저평가 여부 검증법

의문나는 것을 계산식으로 만들어 냈다.

 

분양하는 아파트와 주변 구축아파트를 비교한다.

시세와 연식의 차이, 거기에 매년 물가상승률을 곱하여 신축아파트의 적정금액을 찾아내는 것이다.

구축아파트가 저평가인지, 신축아파트가 저평가인지, 계산하는 기준일에 따라 상대적으로 달라질 수 있다.

그 상황에 맞게 매수하면 될것이다.

중대형 아파트 저평가 여부 검증법

렘군님의 내공에 감탄하며 또한 감사드린다.

 

이 파트에서는 평형별 적정 시세 매트릭스표를 만들어 주셨다.

아낌없이 주는 나무처럼

광역시 대세상승장에 각 아파트의 평형별 평당가를 비교해서 기준표를 만들었다고 한다.

 

24평 기준일때 33평은 90%, 44평은 82%, 56평형은 76%

33평 기준일때  44평은 91%, 56평은 84%

 

한 지역의 세 개의 아파트를 비교할 때도 이 기준을 적용해서 저평가되어 있는 평형을 선택할 수 있다.

내가 사는 아파트에 적용해봐야겠다.

파트4.전세가율로 가격거품 확인하는 법

전세가의 의미 : 실사용가치이다. 

입지 좋은 곳의 전세가율은 편차가 크다.  전세가율이 높을 때가 거품이 없는 시기로 매수적기이다.

물론 이 지표만 보고 결정하지는 않겠지만. 

 

입지 좋은 곳의 전세가율은 낮다.

전세가율의 평균은 50-55%

지역시세 비교법

여기에서도

렘군님의 도시별 적정 시세 기준이 표로 제시되어 있다.

 

서울은 제외하고, 여러모로 1등이므로

 

경기,  

인천+부산,  

대구와 대전,

울산과 제주,

광주와 경남,경북,충남,충북 순으로  순위를 매겼다.

 

이것을 기준삼아 비교하여 저평가를 생각하고 매수한다.

 

서울은 각 구별로 신축아파트( 또는분양권+프리미엄포함)이면서 300세대 이상이고 평범한 브랜드 아파트로 선정하여 과거,현재를 비교해서 구별 저평가된 지역아파트를 찾는다.

물고기를 잡는법 강의를 마치며 렘군님

사람의 진실함은 목소리에 묻어있다.

 

총 강의시간을 시간으로 합계하면 25시간 정도 될 것같다. 

 

강의 마지막에 렘군님이 본인의 신혼집과 현재의 집과 사무실 사진을 보여줬다. 

디즈니 영화에서도 해피엔딩으로 끝나지 않던가

신혼집의 간단한 살림살이와 접이식의자에서 3년-5년간의 집요한 공부로 이루어낸 좋은 결과.

 

지금은 지산 사무실 3군데에서 재미있게 여러 사람과 행복하게 일하고 있다고 한다.

물고기공부가단순히부동산투자에만도움되는것에서그치치않고여러분의인생을변화시키는데도움이되길원하는렘군님의따뜻한기원이내마음속에들어온다.  

 

감사합니다.