LOGIN수강후기
푸릉 주주총회 3주차 주제인
수익형 부동산 - 상가 투자에 대해서
강의해주신 부분
정리해볼까합니다.
3주차 주주총회날인 6/27에도
하나라도 더 배우기 위해 열심히 성수에 다녀온 투비스페셜 입니다.
상가투자는 아직까지 진행해본 적이 없고
고려만 하고 있었는데 주주총회를 통해서 많이 배울 수 있었습니다.
푸릉 특강중에 '월세 200만원 나오는 황금거위 만들기' 라는 강의를 들었었는데
대부분 내용이 비슷했지만 온라인 강의이고
혼자 들으면서 잘못 받아들이거나
이해하지 못했었던 부분을 오프라인 강의에서
확실하게 이해할 수 있어서 정말 좋았습니다.
상가 투자 왜 필요할까?
렘군님께서 3가지 케이스를 예시로 보여주시면서
상가투자의 중요성을 말씀해 주셨습니다.
Case1 : 현재 보유 아파트 5억(무대출),
자산 5억 → 10억 아파트로 갈아타기
Case2 : 현재 보유 아파트 5억(무대출),
자산 5억 → 5억 아파트 유지, 5억으로 월 500 현금 흐름
Case3 : 현재 보유 아파트 5억(대출 3억),
자산 2억 → 10억 아파트로 갈아타기(대출 6억, 월 200만원)
Case1과 case2의 순자산은 같은 상황이며
만약 현재 거주하고 있는 아파트에 만족한다면
주거지를 옮기는 선택보다 현금흐름을 만들 수 있고
이 현금 흐름을 통해서 현재의 삶의 질을
직접적으로 바꿀 수 있을 것 같다는 생각이 들었습니다.
현실적으로 Case1,2 와 같은 경우는 거의 없고
대부분 보유하고 있는 아파트에 대출이 껴있고
상급지로 갈아타기 위해서 더 대출을 받고
상환해야 하는 이자가 불어나는,
즉 더 큰 쳇바퀴를 굴리게되는 경우가 대부분으로 생각됩니다.
부동산 경기 흐름이 좋을 때는
이 선택이 엄청난 시세차익이 되지만
반대의 경우라면 금리가 상승하고
더욱더 이자 부담이 늘어나는 상황이 됩니다.
시세차익형의 매력도 정말 크지만,
위기에 대비해서 일정 비율 현금 흐름을
만들어 놓는 것도 중요하다고 생각이 들었습니다.
시세차익의 욕심을 일부 내려놓고
일정 비율 현금 흐름을 만드는 것이 필요함!
현금 흐름 만드는 법 → 가장 기본은 상가?
현금 흐름을 만드는 방법은 정말 여러가지가 있을 것 같아요
- 오프라인 매장 창업
- 공간임대업
- 장사하기 싫으면 장사하는 사람에게 임대
- 임대도 신경쓰기 싫다면 주식 배당받기( ex : 코카콜라)
- 주택이 좋으면 아파트에서 월세 받기
- 아파트의 월세수익률이 낮으면 다가구 선택하기
- 디벨롭으로 낮은 임대로를 높게 세팅하기
이 중에서 현금 흐름의 기본축은 상가라고 설명해주셨습니다.
그 이유는 상가에 대해서 잘 알고 있다면
아래의 해당 사업을 하게 될 경우
필요한 부분을 잘 알고 있고 도움이 되기 때문입니다.
- 공간임대업 → 월세 비중
- 자영업 → 상권 분석
- 아파트, 학군 → 학원
- 다가구 → 상가 주택
- 주택, 다가구 → 사옥(근생으로 전환했을 때 될 자리라고 판단될 경우)
꼭 상가에 투자하지 않더라도 상가, 상권에 대해서 알고 있어야겠다는 생각이 강하게 들었습니다.
좋은 상가 찾는 방법
여러가지 말씀을 해주셨는데 핵심 부분만 정리해볼게요!
- 사용하는 사람 입장에서 생각하라
- 상가는 4개 꼭지 중에 가장 좋은 꼭지를 찾아야 한다.
- 층별 업종 구성 확인
(각 층에 권장 업종들이 들어와야 함.
상부층에 있어야 할 업종이 하부층에 있다는 뜻은
밀리고 밀려서 내려왔다는 뜻이므로 해당 상가는 가치 있다는 뜻임)
- 도로가 막히면 안된다(둘러가면 안된다)
- 큰 도로가 쭉 가로질러 줘야한다(흘러가야 한다)
- 7층 상가 건물 vs 3층 상가 건물
→ 7층이 좋다 한 곳에서 종합적으로 이용 가능
- 중심 상업지역(ex: 강남역) > 일반상업지역 > 근린상업지역(술집 x) > 준주거 지역 상가(초보자가 가장 접근하기 좋은 필지)
- 주변 아파트 평단가도 중요
(일반적으로 상가평단가 X 2 = 아파트 평단가, 꼬마빌딩 평단가 : 아파트 평단가 = 1:1)
- 상권 찾을 때 '수학학원' 검색하면 쉽게 찾을 수 있음
- 3층 best, 어쩔 수 없으면 4층, 5층은 위층 업종이 뭐로 채워져있는 것 까지 고려 필요
*오픈업 : 매출 확인 가능
**상가 실거래가 확인 : 밸류맵, 디스코, 부동산플래닛 등
***400만원(?) 일정 월세 이상이면 상가 임대차 보호 안됨, 5%이상 더 올려도 된다.
****주상복합 2층이 제일 안좋다(주거동, 상가동 따로 있고, 길 찾아서 올라가는 것 부터가 스트레스...)
상가 고르는 법 - 업종을 먼저 선택하고 시작
업종을 선택하면 모든 것이 결정된다고 알려주셨는데요.
병원, 학원 등 업종이 결정되면 업종 별로 물건을 찾고
수익률, 투자금액, 상가 규모, 주변 상권 등 여러가지를 비교해서
최고의 물건을 선택하면 된다고 말씀해주셨습니다.
*상가 투자시 자본 비율(65% 대출, 5% 보증금, 30% 투자금)
** 경매로 들어갈 경우 경락대출로 인해
높은 레버리지를 쓸 수 있는 점이 장점이긴 하지만,
경매로 나오는 상가들 대부분이 못난이 입지로,
진짜 좋은 물건은 경매로 나오지 않음
강의 후 상가를 보는 눈이 바뀜
청접장 모임이 있어서 영통을 가게되었었는데
약속장소를 찾아가면서도 상가가
어떤 매장으로 채워져있는지만 보고도
이 상가는 좋은 상가인지 아닌지를
대략적으로 판단할 수 있었고 더욱 더 유심히 보게 되었습니다.
언젠가 저도 좋은 상가
(수익률 높고, 주변 세대수 대비 상가 개수 적고,
공실 확률이 매우 낮은 상가,
공실이 나더라도 금방 채워질 상가)를
언젠가는 가질 수 있겠죠?
맺음말
현재 어려운 시기를 지나고 있어 여유자금이 없지만
조금 여유가 생긴다면 먼저 업종을 결정하고
해당 업종에서 가능한 투자금의 상가들을 분석하고
투자 진행해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
이를 실제로 진행하기 위해서는 미리 분석하고
연습해보는 부분이 필요할 것 같아요.
무대출 수익률 7~8%를 확보한다면
향후 금리 인하가 진행된 후에는
대출까지 받게된다면
수익률이 엄청나게 늘어날 것 같다는 생각이 들었습니다.