수강강좌(교수님) : 수익형 부동산 연구회()

 

'수익형 부동산 연구회 1기' 수업 듣고 올해 1월에 상가 1호 셋팅 완료했고 

'물고기 잡는법 39기'를 수업 듣고 

올해 1월에 아파트 분양권 매입해서 전세까지 셋팅하고 

드디어 저번달에 상가 2호까지 셋팅했습니다.

배후세대 대비 상가수가 적은 지역은 유심히 지켜보고 있었습니다. 

그런 곳 중에서 제가 픽을 해둔 몇 곳이 있습니다. 

그런 곳은 가끔 생각나면 매물이 나와 있는지 보곤 했습니다.

올해 초에 경기도에서 상가 매물이 나와 있었으나 

2억1천만원에 수학학원 임차인인데 

보증금 3천만원에 월세 90만원으로 

수익률이 6%로 낮아서 그냥 지나쳤습니다. 

그리고 몇달이 지나서 다시 그 매물을 보니 

금액이 1억6천으로 확 내려가 있었습니다. 

바로 부동산 소장님께 전화를 합니다.

매도자가 다른 매물을 매입하게 되어 잔금 납부때문에 

갑자기 며칠 전에 가격을 엄청 내렸고 

월세가 현재 너무 낮게 셋팅이 되어 있어 

다음달부터 95만원으로 올리고 앞으로 1년마다 5만원씩 상승해서 

120만원까지 올리기로 이미 협의가 되었으며 

관리비는 자체 관리로 한 달에 10만원 정도라고 했습니다.

그리고 상가를 매매시 건물분에 대해서는 

부가세 10%가 발생하기 때문에 이 부분도 문의드렸더니 

매도인이 일반과세 임대사업자라고 해서 

저도 동일하기 때문에 포괄양도양수가 가능했습니다.

매매가 1억6천에 보증금 3천만원이고

담달부터는 95만원 월세 받으면 수익률 8,7%가 나옵니다. 

수학학원이 분양했을 때부터 10년 넘게 계속 운영을 하고 있으니

임차인도 괜찮았고 수익률 또한 좋았습니다.

네이버 부동산에서 외부 건물은 보이지만 내부는 알 수가 없으니 

소장님께 부탁 드려 엘베, 계단, 복도등 내부 사진도 핸드폰으로 전송 받았습니다.

그런데 다른 부동산 고객이 그 매물을 살려고 

대출 때문에 문의한 은행에서 오늘 이미 다녀갔다고 했습니다. 

마음이 급해집니다. 

제가 부산이라 오늘 경기도에 방문을 못하니

20만원 먼저 입금하고 내일 방문해서 결정해도 되냐고 여쭤봤더니 

매도인분이 20만원 입금하면 내일까지 기다려준다고 했습니다. 

그럼 이제 중요한 등기사항전부증명서를 떼어봅니다. 

근데 제가 모르는 용어가 등장합니다. 

근저당설정등기 말소인데 등기원인에 일부포기라고 적혀 있습니다. 

일부포기? 

전에 상가 매매했던 법무사님께 전화드렸더니 

오늘 시골에 가는 길이고 운전 중이라 저녁에 봐주겠다고 하시니 

어쩔 수 없이 등기소에 직접 방문해서 물어봤는데 

등기소에서 이런 경우는 공동담보목록 포함해서 

등기부를 봐야한다고 다시 출력해 주셨지만 

이 매물이 확실히 안전한지는 법무사에 문의하라고 하던군요. 

그래서 근처 법무사에 들러 문의하니 근저당 말소된 것이니 

신경쓰지 않아도 된다는 말에 안심하고 

부동산 소장님께 전화드리니 통화중입니다. 

5분 지나 소장님께서 전화가 왔습니다. 

다른 부동산 고객님이 가계약금을 입금했다고 

매도인이 전화와서 통화중이였다고 하십니다. 

제가10분 늦었습니다.ㅜㅜ

제가 등기부 확인하는 과정에서 늦어지면서 

상대방이 10분전에 가계약금을 입금했다는 말에 너무 아쉬웠습니다.

그날 저녁에 계속 고민했습니다. 

그냥 포기할려고 하다가 

5백만원 더 주고 가져올수 있으면 가져오자 싶었습니다. 

다음날 오전에 소장님께 전화를 합니다. 

'1억6천5백만원에 제가 매매할테니 한번 알아봐주세요.'

'상대방이 가계약금으로 백만원 걸었으니 가능할 것 같기도 한데요. 

확인하고 전화 드릴께요'

오전10시에 전화 드렸는데 

오후 4시가 넘어도 전화가 없길래 

포기해야겠다 하는 순간 전화가 옵니다. 

'가계약금 입금한 분은 100만원 배액배상 받고 바로 포기하셨는데 

상대 부동산에서 수수료 문제로 시간이 많이 걸렸다고 하네요. 

오늘 가계약금 입금하시면 됩니다.'

결국 10분차이로 5백만원 더 주고 제가 매입하게 되었습니다.

하지만 소장님께 부탁드려 중개 수수료는 깎았습니다.

'그 전에 제가 항상 소장님께 부탁드려 매매가를 많이 다운시켰는데 

이번에는 오히려 더 주고 사는 경우이니 중개 수수료를 조정 부탁드립니다' 

그리고 제가 원하는 수수료보다 좀 더 낮게 부르면 

그 금액에서 소장님께서 조금 더 올리기 때문에 

제가 원하는 수수료 금액으로 조정은 했습니다.

다음날 방문하여 계약서를 작성하고 대출도 알아봅니다.

매매가와 탁상감정가중 낮은 금액에 55%정도(지역마다 상이) 나오고 

그 금액에서 임차인 보증금은 빠진다고 합니다.

탁감은 은행마다 차이가 나고 2억8천/ 2억3천 나오긴 했지만 

매매가가 1억6천5백이다 보니 일반시설자금 대출금액은 6천만원 대출 가능하다고 합니다. 

그리고 신용까지 더해서 대출 가능한 은행이 있고 신용은 적용이 안되고 

시설자금대출만 가능한 은행이 있습니다. 

저는 신용까지 더해서 금리 4.4%에 1억 대출을 실행했습니다.

(신용대출까지 받으면 월 원금상환 금액 발생)

우리나라는 법적으로 등기부등본 공신력을 인정하지 않는다고 해서 

부동산 권리보험까지 가입했습니다.

* 취등록세, 중개 수수료 미포함 금액

근데 제가 전혀 예상하지 못한 문제가 발생했습니다.

계약서 쓰는 날 매도인께서 천정에 누수가 있다고 하십니다. 헉!!! 

전에 상가 매입했을때 부동산 소장님께서 

상가는 물을 쓰는 공간이 없어서 누수 걱정 안해도 된다고 하셨고 

전에 상가는 27년이 되었지만 정말 누수 한번 없었다고 했습니다. 

그래서 상가에서 누수 문제가 발생하리라곤 생각도 못하고 있었는데 이런 ㅜㅜ

사용승인일로 12년 밖에 되지 않았는데 왜 누수가 있는지 물어보니 

윗층에서 벽에 간판을 달면서 벽에 구멍이 생기고 

그로인해 작년부터 창문쪽 천장에 누수가 있었고 

윗층 임대인분과 매도인이 반씩 부담해서 

작년에 보수했지만 올해 비가 오고 나서 또 약간 누수가 있다고 했습니다. 

'현재 천정누수로 인한 하자보수는 매도인의 책임하에 수리하기로 한다'

라는 특약사항을 넣어 소장님께서 계약서를 작성해 주셨습니다.

그리고 잔금일 전에 누수 공사와 천장 교체까지 완료해 주셨고 

돈을 조금 더 주고 2년 보장으로 공사했으니 

올해 장마철에 유심히 관찰해서 누수가 발생하면 

업체에 연락하라고 연락처를 전달 받았습니다.

누수공사, 천장교체 비용은 120만원 지불하셨다고 하니 

다음에 혹여나 누수가 또 발생한다면 

그 정도의 비용일거라 예상해 봅니다.

※ 장점

이건물 월세가 거의 120만원으로 형성되어있기 때문에 

현재 월 95만원에서 일년에 5만원씩 상승해서 월120만원까지 임대 수익 가능. 

※단점

누수가 재발할 경우 누수 보수 비용이 추가로 발생 

이상으로 순탄치 않았던 저희 상가 2호 셋팅 과정이였습니다.