수강강좌(교수님) : 푸릉 수익형 부동산 연구회 4기(렘군)

 

세상을 살다 보면 변곡점이 생긴다. 

나에게는 가정이 생겼고, 가장이 되었고 멋진 아이가 생긴 순간 

나에게 필요한 건 시간, 시간 부자가 되기로 결심했다. 

시간 부자가 되기 위한 필수 요소, 돈 

현금 흐름을 쌓기 위해 매일 생각하고, 매일 고민한다. 

우연히 접하게 된 책, 부자아빠와 가난한아빠 

진짜 부자아빠가 되어보기로 한다.  

그렇게 부동산에 관심을 가지게 되었다. 

부동산에 진심이고, 진심으로 지식 나눔을 해주시는 렘군님을 알게 되었고

처음에는 의심이, 나중에는 존경으로, 만나 뵙고 감탄으로 바뀌었다. 

이렇게 깊은 지식이 있음에도 

누구보다 더 업에 대해 즐기고, 끊임없이 지식을 쌓는 모습에 

나 또한 본 받고 진심으로 따라가보자 결심한다. 

그렇게 현금흐름을 쌓기 위해, 

필요한 역량을 기르기 위해 

"수부스 스터디"에 참여하게 되었다.

그저, 상가가 무엇인지도 잘 모르는 

아주 기초적인 단계에서 큰 용기 하나만으로 참여한 것 같다. 

나는 인생을 심플하게 살아간다. 

내가 생각하는 멘토님이 정해지면 멘토님의 철학을 그대로 따라 한다. 

그 뿐이다. 의심하지 않고 직진한다.

"초심자의 상가 구매"를 위해 

렘군님이 강조하신 부분 딱 5가지

 

 - 아파트로 둘러 쌓인, 아파트와 마주보고 있고, 횡단보도를 끼고 있는 코너형 상가 (초 항아리 상권)

 - 기피 업종이 들어오지 못하는 준주거 지역

 - 건물 임차 현황 (각 층마다 어울리는 권장 업종이 들어와 있는지 확인)

 - 그 중, 병원이 좋아하는 3층, 3층 중에서도 메인 코너 위치

 - 적정 매매 평당가 (매매가/공급 면적), 적정 월세지수 (월세/전용 면적), 우량 임차인

내가 가지고 있는 현금 2억으로 

가능한 상가를 찾기 위해 네이버 지도를 펼친다.

그리고 찾는다. 가능한한 많이 찾는다. 

지금부터는 시간 싸움이다. 

그렇게 여러 곳을 찾았다. 

위 조건에 부합하는 곳은 매매가가 터무니 없이 비싸다. 

(상가의 위치 별, 층 별, 임차 업종 별 가격 분석을 통해 알 수 있었다.)

그 중 가격 빼고 내 마음에 드는 

"3층 병원(치과) 매물" 발견. (무대출 수익률 5.4%)

 - 7000세대 아파트에 둘러 쌓여 있고

 - 상가 건물은 단 4개 

 - 중심대로변 3면 코너 (짧은 횡단보도)를 끼고 있는

 - 뒤에는 분수대가 있는 멋진 공원과 3,000명이 다니고 있는 초, 중학교 

 - 3층 코너에 위치한 장사가 잘되는 100평의 치과 (1주 전 예약 필수)

 - 인테리어에 진심인 젊은 병원 원장님, 친절하셨던 간호사님 

 - 관리가 잘되어 깨끗한 건물 입구

마음에 드는 매물을 발견하였으니, 

이제 협상 시작

렘군님의 10%는 깎을 수 있다는 말에 

전략을 세워 실행

"나는 상가 매수 경험이 많은 고수다"라고 

최면을 걸고 (강의를 들었기에 가능한)

그렇게 부동산 사장님의 마음을 

올렸다가, 내렸다가, 올렸다가, 내렸다가 하면서 

친해지고, 의리도 생기고 

같이 매도자 분의 가격을 내릴 수 있는 방안도 고민해보면서

어느 덧, 최초 매매가에서 1억을 내리고 깊은 고민에 빠짐. 

지금 살 것인가? 말 것인가?

그때 렘군님의 흘러가는 말씀

"수익률 좋은 매물이 줄어들고 있어요."

안되겠다. 

계약금은 현장에서 주는 것으로 약속 잡고

현장에서 최종 결정을 내리기로 다짐. 

치과 스켈링을 잡고, 직접 치료도 받아보고 

낮 시간, 밤시간, 또 낮 시간 또 한 번 분위기 임장을 해보고 

낮에는 초, 중학생들의 혼잡함, 온화함을 느껴보고

밤에는 동네 아주머니, 아저씨들의 이동이 많아짐을 느끼고

전세 임차인 모드로 변경하여 

다른 부동산 사장님과 임차 현황도 알아보고

현장에서 여기다. 결정!하고 계약하러 출발. 

(당시 그 날이 수부스 마지막 날로 잊지 못할 날이 되었네요)

"절대로 팔지 않겠다고 생각했던 매물을 내놓고 

이렇게 할인해서 팔게 되는 상황에 주인은 따로 있나 봅니다"하고

축하해 주시는 매도 사장님을 보고 

또 한번 안도하게 됩니다. 

그리고 렘군님에게 전수 받은 비법으로 

모든 은행에 감평을 넣어 가장 많은 금액과, 가장 낮은 금리를 받아낼 수 있었습니다. 

(현재 기준 4.2%로 만족하는 수준입니다.) 

그렇게 최종 계산해보니 

 - 부가세 제외 실 투자금 1.7억 원 (부가세는 조기 환급 신청 예정)

 - 최초 매매가 대비 12.5%할인

 - 무대출 수익률 6.3%

 - 대출 후 수익률 10.9% (취등록세, 중개비 제외 시 14.3%)

 - 매 달 155만 원 수익이 

초심자라 감이 없어서 

그래도 비싸다고 생각이 되었지만 

렘군님과 임장 중 렘군님의 한마디

"그 정도 입지에, 병원에, 3층에 무대출 수익률 6.3%면 괜찮죠 

그 이상은 욕심일 수 있죠."라는 말씀에 

매수할 수 있는 용기를 가졌습니다.

혹, 현금 마련에 차질이 있을까 

최종 잔금 일자를 최대한 뒤로 미뤘더니 

아직도 2주가 남았네요. 

직장에, 육아에 물리적인 시간이 부족한 저에게 

푸릉으로 인해 이런 행운이 생김에 감사합니다. 

이번 첫 상가 계약을 통해 지점장님과의 인연으로 

신규 법인을 통한 대출이 가능해졌고, 

적지만 소중한 남은 종잣돈으로 

또 한번의 기회를 만들어 보겠습니다. 

그럼, 즐겁고 행복한 연휴 보내시구요. 곧 뵙겠습니다 ^^