LOGIN수강후기
아파트 투자만 해보았던 나는
다주택자 취득세 중과로
어쩔 수 없이 수익형 부동산을 공부하기 시작했다.
그리고,
렘군님의 <수익형 부동산 스터디>를
1기부터 5기까지 참여했다.
15개월이라는 시간은
나를 빠른 속도로 성장하게 해주었다.
수부스(수익형부동산스터디)에서는
상가, 다가구/공장, 공간임대업을
한달씩 공부하고 과제를 제출한다.
작성한 과제는 멤버들과 공유한다.
수익형 부동산에 대한 지식이 Zero 여도
기초부터 배울 수 있기에
나와 같은 초보들도 쉽게 따라할 수 있다.
제일 도움이 많이 되었던 점은
과제 제출! 이었던 것 같다.
한달에 두 번, 과제 작성의 압박도 있지만
이런 압박이 없었다면 안 했을 것이다.
아무리 강의를 들어도
직접 해보지 않으면 내것.이 되지 않는다.
단순 강의보다 <스터디>의 장점이라 할 수 있다.
렘군님의 설명을 듣고
지역을 정해서 물건 분석을 반복하다보면
신기하게도 물건 보는 눈이 생긴다.
그리고 투자를 Go 할지 Stop 할지 결정할 수 있게 된다.
그냥
시키는대로 따라하면 된다.
어려울 것 없다.
그리고
렘군님과 멤버들과 한달에 한번씩
임장!도 간다.
배운 내용을 눈으로 직접 확인할 수 있는
소중한 임장이다.
15개월동안
종목별로 어떤 공부를 했을까.
상가
수업을 듣기 전
상권 분석????도
월세 지수????도 모른채 시작했다.
그리고
적정 월세 산정하기
적정 매매가 산정하기
임차인 분석하기 (우량임차인)
상권 검증 및 입지 분석하기
항아리 상권 찾기
실거래 확인하기
상가의 월매출 예상하기
수익률 계산하기
대출 확인하기
경매 물건 확인하기
+ 알파.를 배웠다.
난 상가 투자로 <일반매매>보다 <경매>를 선택했다.
경매를 선택한 이유는 대출 때문이었다.
투자금을 최소화하고 싶었다.
그리고 도전한 다섯번의 상가 입찰!
천안 학원, 천안 동물병원, 송도 학원, 수원 영통 학원..
전부 패찰이었지만 ㅠ
공부를 위한 겁없는 입찰이 대부분이라 아쉬움은 크지 않다.
경매 권리분석 공부도 하고
두근두근 첫 입찰도 해보고
경매의 매력에 빠진 시간이었다.
입찰하며 느낀점은
최고가매수인들이 적어 낸 입찰가는 높아서 수익률이 낮고,
일반매매보다 조금 더 저렴한 수준이다.
그래도 경매를 했던 이유는 역시나 <대출> 때문이었다.
<나의 결론>
- 수익률이 낮더라도 리스크를 줄일 수 있는
안전하고 좋은 상가(좋은 입지, 우량임차인)를 선택하자.
- 경매로 좋은 상가를 높은 수익률로 사긴 어렵다.
- 내 상가가 공실이라면? 내 사업으로 채우자.
다가구
회사 다닐 때부터
다가구 건물주가 하고 싶었다.
다가구 하나 갖고 있으면
이깟 회사쯤은 당장 퇴사할 수 있을텐데,
하면서 말이다.
수부스 수업을 들으며,
다가구 시세 확인
적정 월세 확인
수익률 분석하기
수익률 함정 빠지지 않는 계산법
단독/다중/다가구/다세대/도생 차이점
제 1~3종 일반주거지역
운영 지출 항목
주차장법, 위반 건축물
보증보험 가입
대출 확인하기
다가구 건물의 등급 구분 방법
다가구 입지지도 만들기
다가구 임장법
디벨롭
등등..
이런 알찬 내용은 어디에서 배울 수 있을까?
+ 렘군님과 임장을 가서
직접 다가구 건물을 보면서
배운 내용을 복습하면 완벽해진다.
이렇게 공부한 덕분에
홍대 인근에 구분등기된 다가구를 매수할 수 있었다.
<나의 결론>
- 수익률이 낮더라도 시세차익이 있는 서울 다가구를 매수하자.
- 서울 다가구는 수익률은 낮아보이지만,
가치있는 공간으로 만들면 수익을 높일 수 있다. (+디벨롭)
- 다가구의 허들은 <관리> 이다. 건물 관리 능력을 키워보자.
공간임대업
공간임대업에는 여러 사업이 있다.
스터디카페,
공유오피스,
고시원, 모텔, 공유숙박업, 단기임대,
파티룸, 음악연습실,
스크린 골프장, 실내 테니스장,
무인 (아이스크림, 카페, 빨래방 등)
등등
나도
건물주. 하고싶다.
하지만
내 노동력이 들어가더라도
적은 투자금으로 많은 현금흐름을 만들기 위해서
<공간임대업>을 선택했다.
그리고,
내 건물에 공간이 비어있다면
내 사업을 넣을 수 있는 능력도 키우고 싶었다.
수업을 들으며
다양한 공간임대업을 배울 수 있었고,
사업성 분석의 중요한 항목들도 배웠다.
투자금, 수익률, 회수기간, 마진율, 리스크, 차별화 전략..
수업을 듣기 전부터
고시원 하나를 운영하고 있었지만,
렘군님의 수업을 들으며,
공간임대업에 대해 깊게 공부하면서
평소 관심있었던
에어비앤비에 도전하게 되었다.
홍대입구역 도보 10분 거리에
외국인관광도시민박업을
합법으로 할 수 있는 매물을 찾아서
인테리어 공사를 마치고
9월말부터 오픈해서 운영 중이다.
- 투자금 : 5천만원 (보증금 제외)
- 수익률 : 150% 이상
에어비앤비는 요즘 유행하는 부업이라지만,
에어비앤비 숙소 공급이 과다하게 증가하고 있고
규제도 점점 심해진다.
과연 지금 시작하는 것이 맞을까?
어떤 종목을 하느냐보다는
어떻게 하느냐가 중요한 것 같다.
<나의 결론>
- 투자자들이 오토 셋팅이 가능한 공간임대업을 투자의 개념으로 진입하지만,
공간임대업은 <투자>가 아니다.
운영이 필요한 <사업>이다.
- 투자금, 수익률, 회수기간, 마진율 보다 더 중요한 것은
<차별화 전략을 갖춘 경쟁력>이다.
- 수익 극대화보다 <최고의 공간을 제공>하는 것에 가치를 두어야 한다.
수부스 과정을 마치며,
평소에 강의 듣는 것을 좋아하지 않는다.
수부스는 나의 첫 부동산 정규 강의였고
렘군님도, 푸릉도, 첫 만남이었다.
첫 강의를 듣는 순간부터
이거다!
렘군님의 인사이트에 깊게 감동했다.
수익형 부동산을 제대로 공부하려면
3~6개월로 끝나지 않는다.
조급함을 버리고
천천히 1년 이상 꾸준히 공부하면서
어떤 종목을 좋을까? 경험해보면
나한테 맞는 수익형 종목을 찾을 수 있다.
내가 선택한 종목은,
1. 공간임대업
2. 다가구 (+디벨롭)
공간임대업은
투자금 대비 많은 돈을 벌기 위함이고
다가구는
내 땅을 소유하기 위해서이다.
수부스 덕분에
공간임대업도 하나 더 셋팅하고
다가구도 매수할 수 있었다.
많은 가르침을 아낌없이 나누어주신
렘군님께 감사인사 드립니다.
그리고 수부스에서 만난 소중한 멤버들,
함께할 수 있어서 힘이 되고 의지가 되었습니다.
항상 응원합니다 :)